της Χρυσάννας Σιάτρα*
Ο Σεπτέμβριος και γενικότερα το φθινόπωρο, ιδιαίτερα και λόγω του γεγονότος ότι οι νέοι φοιτητές πρέπει να αλλάξουν τη διαμονή τους στον τόπο των σπουδών τους, αποτελεί την κατεξοχήν περίοδο συνάψεων των νέων μισθώσεων. Επίσης, δεν είναι άγνωστη ούτε σπάνια η πρακτική στην οποία προβαίνουν οι περισσότεροι και η οποία συνοψίζεται ως εξής: Η εκτύπωση ενός έτοιμου μισθωτηρίου συμβολαίου από το Διαδίκτυο, χωρίς να δοθεί ιδιαίτερη σημασία στους όρους τους οποίους το εκάστοτε υπόδειγμα περιλαμβάνει, η συμπλήρωση των βασικών στοιχείων και η υπογραφή του. Στο σημείο αυτό πρέπει να ειπωθεί ότι το μισθωτήριο αποτελεί τον θεμέλιο λίθο για την αίσια έκβαση της εκάστοτε μισθωτικής σχέσης, αφού αν δοθεί η δέουσα προσοχή στους όρους αυτού που αποτελούν στην ουσία τα συμφωνηθέντα μεταξύ των συμβαλλομένων είναι σχεδόν σίγουρο ότι θα αποφευχθούν οι παρεξηγήσεις και οι πολυδάπανοι δικαστικοί αγώνες. Η σωστή σύνταξη του μισθωτηρίου και η σοβαρή αντιμετώπισή του ως νομικού εγγράφου το οποίο παράγει έννομες συνέπειες είναι κομβικής σημασίας για τον παραπάνω λόγο και κάποια από τα βασικά στοιχεία που αξίζει να σημειώσουμε είναι τα εξής:
1) Να περιγράφεται λεπτομερώς το ακίνητο που εκμισθώνεται, καθώς και αν διαθέτει εισκομισθέντα, ενώ, επίσης, να αναγράφεται και η ακριβής χρήση του μισθίου και να μην αρκούμαστε στην αόριστη αναγραφή λόγου χάριν «για κάθε εμπορική χρήση».
2) Η διάρκεια της μίσθωσης σήμερα τόσο στις μισθώσεις κυρίων κατοικιών (όχι δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας) όσο και στις εμπορικές μισθώσεις έχει τριετή ελάχιστη διάρκεια. Ακόμη και στην περίπτωση, λοιπόν, που στο μισθωτήριο αναγράφεται μικρότερη χρονική διάρκεια η τριετής δέσμευση των πλευρών είναι υποχρεωτική, ενώ κάθε συμφωνία για μεγαλύτερη διάρκεια στην ουσία δεσμεύει μόνο τον ιδιοκτήτη.
3) Το νόμιμο τέλος χαρτοσήμου 3,6% έχει διατηρηθεί για τις εμπορικές μισθώσεις, ενώ έχει καταργηθεί για τις μισθώσεις κατοικιών.
4) Το μισθωτήριο τόσο το αρχικό όσο και οι τροποποιήσεις του πρέπει να κατατίθεται πάντα από τον εκμισθωτή στη Βάση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων (www.gsis.gr «http://www.gsis.gr/») του υπουργείου Οικονομικών και να εκτυπώνεται ταυτόχρονα και η «Απόδειξη Υποβολής» της δήλωσης, ενώ μετέπειτα ο μισθωτής πρέπει να προβαίνει στην ηλεκτρονική αποδοχή του μισθωτηρίου, ώστε να είναι σε θέση και οι δύο πλευρές να διεκδικήσουν τα δικαιώματά τους σε περίπτωση που χρειασθεί.
5) Να αναφέρονται τα ακριβή στοιχεία της άδειας παραμονής στη χώρα μας σε περίπτωση που έχουμε να κάνουμε με αλλοδαπό μισθωτή και εξυπακούεται η άρνηση υπογραφής μισθωτηρίου στην περίπτωση που κάποιο πρόσωπο δεν μας δίνει τα ακριβή στοιχεία του (Α.Φ.Μ., Δ.Ο.Υ., Α.Δ.Τ. κ.λπ.).
6) Να αναγράφεται στο μισθωτήριο πάντα ολόκληρο το ποσό του συμφωνηθέντος μισθώματος και να μην αναφέρεται ποτέ ποσό μικρότερο του πραγματικά συμφωνηθέντος.
7) Η αναπροσαρμογή των μισθωμάτων είναι ελεύθερη, όμως, εξαιτίας του γεγονότος ότι η ρήτρα της ΑΚ 288 αφήνει περιθώρια για δημιουργία ασαφειών και γκρίζων ζωνών είναι προτιμότερη η παραίτηση των συμβαλλομένων από το δικαίωμα της εν λόγω διάταξης.
8) Η έγγραφη σύνταξη του Ιδιωτικού Συμφωνητικού δεν καταργήθηκε ούτε αρκεί η προφορική συμφωνία, όπως λαθεμένα πολλοί πιστεύουν.
9) Δεν χρειάζεται η αναγραφή άχρηστων λεπτομερειών που μόνο προβλήματα και ίσως περιττά έξοδα μπορεί να προκαλέσουν, όπως, στην πολύ συχνή περίπτωση, παραδείγματος χάριν, όπου αναγράφεται στο μισθωτήριο αν είναι έγγαμος ο μισθωτής και σε περίπτωση αγωγής ή διαταγής απόδοσης μισθίου απαιτείται διπλή επίδοση.
10) Τέλος, καλό είναι ο εκμισθωτής να μην επιμένει στη συμφωνία υπέρογκων μισθωμάτων, αλλά να δίνει έμφαση στην καλή επιλογή του μισθωτή, γιατί ως γνωστόν ο καλός μισθωτής είναι καλύτερος από το καλό μίσθωμα.
Τα παραπάνω αποτελούν κάποια από τα σημεία στα οποία πρέπει να εφιστάται η προσοχή τόσο των ιδιοκτητών – εκμισθωτών όσο και των μισθωτών. Η κάθε περίπτωση, όμως, είναι διαφορετική και πολλά ζητήματα μπορεί να προκύψουν δεδομένου και των πολυδαίδαλων πτυχών της καθημερινής ζωής και πρακτικής. Γι’ αυτόν ακριβώς τον λόγο δεν πρέπει να παραβλέπεται η ιδιότητα του μισθωτηρίου ως νομικού εγγράφου το οποίο πρέπει να καταρτίζεται από επαγγελματίες νομικούς και μόνο, προς άσκοπη αποφυγή απώλειας ενέργειας, χρόνου και χρήματος.
*δικηγόρου, διαπιστευμένης διαμεσολαβήτριας