Αλλάζει το σύστημα προσδιορισμού με βάση τις εμπορικές
Ένα σύστημα παρεμφερές με αυτό που ισχύει σήμερα θα εφαρμόζει η εφορία για να προσδιορίζει τις φορολογητέες αξίες των ακινήτων πολύ κοντά στα επίπεδα των πραγματικών τιμών της αγοράς. Με το σύστημα αυτό, το οποίο θα αρχίσει να εφαρμόζεται εντός του 2013, αναμένεται να προσαρμοστεί το επίπεδο των αντικειμενικών τιμών που χρησιμοποιεί η εφορία για να επιβάλει φόρους στην απόκτηση και την κατοχή ακινήτων, με το ύψος στο οποίο έχουν διαμορφωθεί οι αγοραίες τιμές των ακινήτων. Αποτέλεσμα της εφαρμογής του νέου συστήματος θα είναι να μειωθούν σημαντικά, έως και 50%, οι φορολογητέες αξίες των ακινήτων κυρίως στις πιο «ακριβές» περιοχές της χώρας που βρίσκονται σε μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά και να αυξηθούν σε πολλές περιοχές της περιφέρειας!
Σύμφωνα με πληροφορίες της εφημερίδας «Εξπρές», η 6μελής ομάδα εργασίας υπηρεσιακών στελεχών του υπουργείου Οικονομικών, που συνέστησε ο γενικός γραμματέας Δημόσιας Περιουσίας Α. Γούναρης για να μελετήσει την εφαρμογή ενός νέου τρόπου προσδιορισμού των αντικειμενικών φορολογητέων αξιών των ακινήτων, κατέληξε σε ένα σύστημα το οποίο δεν θα έχει πολύ μεγάλες διαφορές από το ισχύον σήμερα. Συγκεκριμένα, και το νέο σύστημα θα προβλέπει τον καθορισμό συγκεκριμένων τιμών αφετηρίας ανά τετραγωνικό μέτρο, με βάση τις οποίες θα προσδιορίζονται οι τελικές φορολογητέες αξίες όλων των ακινήτων, δηλαδή οι τιμές επί των οποίων θα επιβάλλονται οι πάσης φύσεως φόροι. Για κάθε δήμο, πρώην δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα οι τιμές αφετηρίας θα εξακολουθούν να καθορίζονται ανά τετραγωνικό μέτρο και ανά «ζώνη», όπως ήδη γίνεται και τώρα. Ουσιαστικά και το νέο σύστημα θα προβλέπει συγκεκριμένες τιμές ζώνης ανά τ.μ., οι οποίες όμως δεν θα αναπροσαρμόζονται κάθε τρία ή τέσσερα έτη, όπως γινόταν μέχρι σήμερα, αλλά πολύ πιο συχνά, πιθανότατα κάθε χρόνο.
Για τον προσδιορισμό των νέων τιμών αφετηρίας ή τιμών ζώνης ανά τ.μ. θα ληφθούν υπόψη δεδομένα που διαμορφώνουν τις πραγματικές τιμές των νεόδμητων κτισμάτων σε κάθε περιοχή. Ήδη, σύμφωνα με πληροφορίες, η ομάδα εργασίας έχει συλλέξει στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδος, από εκτιμητές, από κτηματομεσιτικά γραφεία, από τα Τμήματα Φορολογίας Κεφαλαίου όλων των ΔΟΥ της χώρας και από την Ελληνική Στατιστική Αρχή, για το ύψος των πραγματικών τιμών των ακινήτων, σε μια προσπάθεια να δημιουργήσει μια όσο το δυνατόν πιο αξιόπιστη βάση δεδομένων. Με βάση το πληροφοριακό υλικό το οποίο έχει συλλεγεί επιδιώκεται, σε πρώτη φάση να αναπροσαρμοστούν οι ισχύουσες σήμερα τιμές ζώνης. Σε κάθε περιοχή, η τιμή ζώνης αντιπροσωπεύει τη φορολογητέα αξία ανά τετραγωνικό μέτρο νεόδμητου διαμερίσματος πρώτου ορόφου με πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο. Με τη διαδικασία που ακολουθείται, οι τιμές ζώνης που ισχύουν σήμερα προβλέπεται να μεταβληθούν ώστε να αποτυπώνουν την πραγματική εικόνα της αγοράς. Στο πλαίσιο αυτό, πληροφορίες αναφέρουν ότι:
– Σε πολλές περιοχές της Αττικής, της πρώην Νομαρχίας Θεσσαλονίκης καθώς και σε άλλες αστικές πυκνοκατοικημένες ζώνες της χώρας, κυρίως δε στις λεγόμενες «ακριβές» περιοχές, διαπιστώθηκε ότι οι αγοραίες τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων έχουν υποχωρήσει πολύ και έχουν πέσει κάτω από τα επίπεδα των αντικειμενικών τιμών ζώνης. Ειδικότερα, οι εμπορικές τιμές διαμορφώνονται πιο χαμηλά από τις αντικειμενικές στις περιοχές Διόνυσος, Δροσιά, Εκάλη, Νέα Ερυθραία, Παλιό Ψυχικό, Βουλιαγμένη και Πειραιά (στην Αττική), Σταυρούπολη, Εύοσμο, Κορδελιό, Πυλαία και Καλαμαριά (στη Θεσσαλονίκη), Βόλο, Ερμούπολη Σύρου, Καλαμάτα, Κέρκυρα και Λάρισα (στην υπόλοιπη Ελλάδα).
Στις περιοχές αυτές οι νέες τιμές ζώνης που θα καθοριστούν εκτιμάται ότι θα είναι μειωμένες περίπου κατά 10% έως και 50%. Σε μέσα επίπεδα οι μειώσεις θα κυμαίνονται μεταξύ 20% και 25%.
-Σε πολλές άλλες περιοχές της περιφέρειας της χώρας, κυρίως σε κωμοπόλεις και χωριά, αλλά και σε ορισμένες περιοχές της Αττικής και της Θεσσαλονίκης, κυρίως στις λεγόμενες «λαϊκές συνοικίες», οι πραγματικές τιμές της αγοράς διαπιστώθηκε ότι βρίσκονται ακόμη σε επίπεδα υψηλότερα των αντικειμενικών τιμών ζώνης, οπότε οι νέες τιμές ζώνης θα αυξηθούν για να εξισωθούν με τις πραγματικές!
Με βάση τις τιμές ζώνης ανά τ.μ. που θα καθοριστούν σε όλη την Ελλάδα θα υπολογίζονται οι φορολογητέες αξίες για όλες τις κατηγορίες ακινήτων εντός σχεδίων πόλεων, δηλαδή για τα παλαιά κτίσματα και τα οικόπεδα. Ο υπολογισμός των φορολογητέων αξιών θα γίνεται με βάση έναν συγκεκριμένο αλγόριθμο: η τιμή ζώνης ανά τ.μ. θα πολλαπλασιάζεται διαδοχικά με συγκεκριμένους συντελεστές που θα αποτυπώνουν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου, όπως η παλαιότητα, η θέση, ο όροφος, η εμπορικότητα του δρόμου κ.λπ. Το ισχύον σήμερα σύστημα συντελεστών ενδέχεται να τροποποιηθεί ως προς ορισμένες επιμέρους λεπτομέρειες.
Οι μεταβολές στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων τις οποίες θα προκαλέσει η εξίσωση των αντικειμενικών με τις πραγματικές τιμές της αγοράς θα έχει επιπτώσεις σε 12 φόρους και τέλη που επιβαρύνουν την απόκτηση και την κατοχή ακίνητης περιουσίας. Σε όσες περιοχές της χώρας η εξίσωση οδηγήσει σε άνοδο των αντικειμενικών τιμών θα προκύψουν αυξήσεις στους 12 αυτούς φόρους, ορισμένες από τις οποίες θα γίνουν αισθητές άμεσα και ορισμένες από το επόμενο έτος. Αντιθέτως, στις περιοχές όπου εξίσωση θα οδηγήσει σε σημαντική μείωση των αντικειμενικών θα υπάρξει σημαντική υποχώρηση και στις φορολογικές επιβαρύνσεις.
Σημειώνεται, εξάλλου, ότι η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών έχει προαναγγείλει, εδώ και πολλούς μήνες μειώσεις συντελεστών στη φορολογία μεταβιβάσεων ακινήτων.
Αναλυτικά, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα προκαλέσει μεταβολές στις ακόλουθες 12 κατηγορίες φόρων και τελών που επιβαρύνουν την απόκτηση και την κατοχή ακίνητης περιουσίας:
1) στον ενιαίο φόρο ακινήτων, που θα επιβληθεί το 2014.
2) στο φόρο εισοδήματος επί των ενοικίων, από το 2014.
3) στο φόρο εισοδήματος που προκύπτει από τα τεκμήρια διαβίωσης για την κύρια και τις δευτερεύουσες κατοικίες.
4) στο συμπληρωματικό φόρο 1,5%-3% επί των μισθωμάτων.
5) στο φόρο μεταβίβασης ακινήτων, ο οποίος επιβάλλεται με συντελεστές 8%-10%
6) στο δημοτικό φόρο μεταβίβασης ακινήτων, ο οποίος επιβάλλεται με συντελεστή 3% επί του φόρου μεταβίβασης που καταβάλλεται στην εφορία κατά την αγορά ακινήτου.
7) στο ΦΠΑ 23% που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις νεόδμητων οικοδομών
8) στο φόρο κληρονομιάς ακινήτων
9) στο φόρο δωρεάς ακινήτων
10) στο φόρο γονικής παροχής ακινήτων.
11) στο τέλος ακίνητης περιουσίας
12) στα τέλη και τα δικαιώματα υπέρ δικηγόρων και συμβολαιογράφων.