Δειλά-δειλά άρχισε κάτι να κινείται στην οικοδομή στον Βόλο, όπου την τελευταία 12ετία οι νεόδμητες ήταν μετρημένες στα δάχτυλα. Ωστόσο οι τιμές κάθε άλλο παρά μειώθηκαν, παρά την απαλλαγή του 24% του ΦΠΑ, καθώς όπως αιτιολογούν οι κατασκευαστές, τα οικόπεδα είναι λίγα και ακριβά, ενώ τα νεόδμητα είναι ενεργειακής κλάσης Α’, που σημαίνει αυξημένο κατασκευαστικό κόστος .
Περίπου δέκα πολυκατοικίες κατασκευάζονται αυτή την περίοδο στην πόλη, κυρίως στον κεντρικό της ιστό, ενώ άλλες δέκα βρίσκονται στα σκαριά να αρχίσουν να κατασκευάζονται εντός του επόμενου διμήνου. Υπολογίζεται ότι εντός του επόμενου διμήνου και πάντως πριν το καλοκαίρι θα κατασκευάζονται στο κέντρο του Βόλου περίπου 20 πολυκατοικίες. Ωστόσο, πρόκειται για μικρού όγκου οικοδομές, που καμιά σχέση δεν έχουν με την προ κρίσης περίοδο, δηλαδή πριν το 2009. «Αν αθροίσεις τον όγκο όλων των πολυκατοικιών, που κατασκευάζονται σήμερα, ισοδυναμεί με τον όγκο δύο κατασκευαστών πριν την κρίση», σημειώνει ο πρόεδρος του Συλλόγου Κατασκευαστών Μαγνησίας Τριαντάφυλλος Παπαγεωργίου. Όταν ξέσπασε η πανδημία, υπήρχαν στα σκαριά πολλές οικοδομές στον Βόλο, ωστόσο η έλευση του κορωνοϊού σήμανε την αναστολή της ανέγερσής τους. Από τα τέλη του 2020 και κυρίως στις αρχές του 2021, άρχισε κάτι να κινείται στην οικοδομή, με μικρού μεγέθους ωστόσο κτίρια, με λίγους ορόφους και λίγα διαμερίσματα. «Πρόκειται για οικοδομές με δύο-τρία διαμερίσματα ανά όροφο και μέχρι τέσσερις ορόφους, όπου στους τελευταίους κατασκευάζονται μεζονέτες», αναφέρει ο κ. Παπαγεωργίου. Τα μικρά διαμερίσματα που κατασκευάζονται, είναι ως επί το πλείστον για εκμίσθωση (επενδυτικά), ενώ τα μεγάλα για ιδιοκατοίκηση. Πάντως και τα μεν και τα δε παρουσιάζουν ζήτηση, καθώς την τελευταία 12ετία δεν είχαν κατασκευαστεί οικοδομές στον Βόλο. Τα περισσότερα κατασκευάζονται στο κέντρο της πόλης και στις συνοικίες Νεάπολης και Αγ. Αναργύρων, κοντά δηλαδή στην Πολυτεχνική Σχολή του Πανεπιστημίου. Αντίθετα για την περιοχή της Ν. Ιωνίας δεν υπάρχει επενδυτικό ενδιαφέρον. «Στο κέντρο οι τιμές αρχίζουν από 1.800 με 2.000 ευρώ το τετραγωνικό και στην περιοχή της Νεάπολης γύρω στα 1.500 ευρώ», επισημαίνει ο κ. Παπαγεωργίου. Πάντως πωλούνται και ρετιρέ προς 2.500 ευρώ το τετραγωνικό. Οι υψηλές τιμές οφείλονται στις αντίστοιχα υψηλές των οικοπέδων, που είναι ελάχιστα στο κέντρο και οι τιμές τους έχουν φθάσει στα προ κρίσης επίπεδα, γύρω στα 1.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
Αυξημένο κόστος
«Βοηθάει την οικοδομική δραστηριότητα η απαλλαγή του ΦΠΑ, καθώς αντί του 24% έχουμε μόνον το 3%, φόρο μεταβίβασης», αναφέρει ο πρόεδρος του Συλλόγου Κατασκευαστών. Ο Βόλος έχει σοβαρές οικιστικές ανάγκες, καθώς δεν υπάρχει διαθεσιμότητα σε νέα σπίτια, με αποτέλεσμα οι τιμές να είναι πολύ υψηλές, λόγω μικρής προσφοράς και μεγάλης ζήτησης. Νέες πολυκατοικίες ανεγείρονται στις οδούς Τ. Οικονομάκη, Ερμού, Δεληγιώργη, Ογλ, Δημητριάδος, Κοραή, Αθ. Διάκου, ενώ σύντομα αρχίζουν εργασίες στη Μακρινίτσης, στην Καρτάλη, στη Λαρίσης και αλλού. Ωστόσο οι υψηλές τιμές των νέων οικοδομών οφείλονται και στο ότι αυτές είναι ενεργειακής κλάσης Α’ , με εξωτερικές θερμομονώσεις, αυτόνομη θέρμανση, ηλιακούς συλλέκτες, ενεργειακά κουφώματα. Επίσης ένα ακόμη πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οι κατασκευαστές, είναι ότι οι εργατοτεχνίτες που έχουν απομείνει στον χώρο της οικοδομής, είναι λίγοι, καθώς λόγω της δεκαετούς κρίσης πολλοί μετανάστευσαν από την Ελλάδα σε χώρες της Ε.Ε. και τις ΗΠΑ. Λείπουν καλουπατζήδες, κτιστάδες, σιδεράδες. Αντίθετα υπάρχουν ελαιοχρωματιστές, πλακατζήδες, ηλεκτρολόγοι, υδραυλικοί. «Όσοι τεχνίτες έχουν σχέση με την ανακαίνιση, υπάρχουν. Ελλείψεις υπάρχουν σε όσους έχουν σχέση με την κατασκευή», υπογραμμίζει ο κ. Παπαγεωργίου.
Απαλλαγή ΦΠΑ αλλά…
Η αναστολή ΦΠΑ ισχύει μέχρι τις 31-12-2022. Πλέον, τα ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί ή κατασκευάζονται και για τις εργασίες και για τα υλικά ο κατασκευαστής έχει καταβάλει ΦΠΑ, μπορεί να τα πουλήσει χωρίς ΦΠΑ. Ο φόρος που απέδωσε στην εφορία, θα του συμψηφιστεί ή θα του επιστραφεί, με συγκεκριμένη διαδικασία που περιγράφει η απόφαση και η εγκύκλιος του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή. Η αναστολή του ΦΠΑ στις οικοδομές μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2022, σημαίνει πως οι τιμές πώλησης των νεόδμητων πρέπει να είναι φθηνότερες κατά 17% – 20%, σε σχέση με τις τιμές πώλησης που είχαν προ της αναστολής. Ωστόσο αυτό δεν συμβαίνει στην τοπική κτηματαγορά, καθώς από τη μια έχει αυξηθεί στον Βόλο το κόστος απόκτησης οικοπέδων, που είναι λίγα, ενώ και η ενεργειακή κλάση των κτιρίων απαιτεί αυξημένη δαπάνη. Στα συγκεκριμένα ακίνητα, δεν επιβάλλεται ΦΠΑ 24%, αλλά φόρος μεταβίβασης, ο οποίος είναι 3% επί της αντικειμενικής αξίας. Εξαίρεση αποτελούν τα ακίνητα, τα οποία αγοράζονται ως πρώτη κατοικία, τα οποία είχαν εξαιρεθεί από τον ΦΠΑ και φυσικά εξακολουθούν να εξαιρούνται. Παράδειγμα. Ένα ακίνητο καθαρής αξίας 100.000 ευρώ, το οποίο με τον ΦΠΑ θα είχε τελική τιμή 124.000 ευρώ. Σήμερα πρέπει να πωληθεί προς 100.000 ευρώ, συν 3.000 ευρώ, φόρο μεταβίβασης, σύνολο 103.000 ευρώ. Αυτό όμως είναι θεωρητικό, καθώς ο πωλητής εργολάβος μπορεί να αυξήσει την καθαρή τιμή πώλησης και το τελικό κόστος για τον αγοραστή να είναι το ίδιο και φυσικά ο εργολάβος να καρπωθεί την κατάργηση του ΦΠΑ και να πουλάει το ακίνητο σε αυξημένη καθαρή τιμή. Οι τιμές των ακινήτων μεταβάλλονται ανάλογα με την προσφορά και τη ζήτηση. Έτσι δεν υπάρχει καμία διασφάλιση ότι οι τιμές των πωλούμενων ακινήτων θα μειωθούν, κατά περίπου 20% που προκύπτει από τις απλές μαθηματικές πράξεις.