Δυσοίωνες είναι οι προβλέψεις για την κτηματαγορά και οι αναλυτές εκτιμούν ότι έρχεται νέα υποχώρηση στις τιμές που μπορεί να φτάσει το 20%, ανάλογα με την περιοχή και το είδος του ακινήτου.
Οι ξένοι επενδυτές, ακόμη και σε εξοχικές κατοικίες, έχουν εξαφανιστεί, ενώ οι Ελληνες προτιμούν να κρατούν ρευστό στα… στρώματα παρά να κάνουν επενδύσεις στην αγορά ακινήτων, περιμένοντας ίσως νέα μείωση τιμών.
Υστερα από σχεδόν επτά χρόνια «Αρμαγεδδώνα», με τις τιμές να έχουν «βουτήξει» ακόμη και πάνω από 60%, το 2015 οι περισσότεροι ήλπιζαν ότι θα έρθουν καλύτερες ημέρες. Ωστόσο, μετά τις πολύμηνες διαπραγματεύσεις που προκάλεσαν αβεβαιότητα και κυρίως με την τραπεζική αναταραχή και τα capital controls τα πάντα ανατράπηκαν.
Οι νέες εκτιμήσεις των ειδικών του real estate κάνουν λόγο για τουλάχιστον έναν ακόμη χρόνο καθίζησης της κτηματαγοράς με νέες μειώσεις τιμών και αύξηση του «στοκ» των απούλητων ακινήτων.
Η τελευταία έρευνα της εταιρείας συμβούλων ακινήτων GLP Values επιβεβαιώνει το πλήγμα που θα προκαλέσει η υπογραφή του τρίτου μνημονίου. «Σύμφωνα με την τακτική έκθεση που δόθηκε στη δημοσιότητα τον Δεκέμβριο του 2014, η εφαρμογή του 2ου Προγράμματος (2012-2014) μείωσε τις τιμές των ακινήτων κατά ένα μέσο ποσοστό που κυμάνθηκε στο εύρος του 22%-25%.
Νέα μείωση τιμών
Με την εξειδίκευση των νέων μέτρων κρίνεται λογική μια περαιτέρω μέση υποχώρηση των τιμών στο 12%-18% ανάλογα με την κατηγορία και τα επιμέρους χαρακτηριστικά του κάθε ακινήτου. Για παράδειγμα, στα οικιστικά ακίνητα η πτώση των τιμών μπορεί να κινηθεί προς το άνω εύρος του 18% λόγω του μεγαλύτερου όγκου πωλητών που θα καταγραφεί συγκριτικά με τους αντίστοιχους ιδιοκτήτες επαγγελματικών ακινήτων».
Η νέα υποχώρηση έρχεται να προστεθεί στην ολοκληρωτική καταστροφή των ακινήτων. Τα στοιχεία είναι ενδεικτικά:
• Την τελευταία πενταετία οι σωρευτικές απώλειες στην αξία των κατοικιών εκτιμάται ότι ξεπερνούν τα 350 δισ. ευρώ, ποσό που μπορεί να φτάνει τα 500 δισ.
• Ο αριθμός των συναλλαγών ακινήτων μειώθηκε από 148.000 το 2007 σε περίπου 24.000 το 2013 (συνολική μείωση κατά 84%). Για φέτος εκτιμάται ότι δεν θα ξεπεράσει τις 7.000-8.000.
• Πάνω από 200.000 είναι τα ακίνητα που βρίσκονται προς πώληση σε όλη την Ελλάδα, ένα «στοκ» που δεν έχει μειωθεί τα τελευταία τέσσερα χρόνια.
Οι τελευταίες ελπίδες για αύξηση των αγοραπωλησιών, κυρίως μικρών και μεσαίων διαμερισμάτων, εξανεμίστηκαν εξαιτίας των τραπεζικών περιορισμών αλλά και της διαρκώς επιδεινούμενης οικονομικής κατάστασης
• Οι επενδύσεις σε κατοικίες υπέστησαν πρωτοφανή καθίζηση. Το σύνολο της δαπάνης ανέγερσης νέων κατοικιών μειώθηκε, από 24 δισ. το 2007 σε 4,6 δισ. το 2013 και φέτος δεν μπορεί να ξεπεράσουν τα 2 δισ. Ετσι το μερίδιο των επενδύσεων σε κατοικίες επί του συνόλου των επενδύσεων σε κατασκευαστικά έργα μειώθηκε από 74% το 2007 σε 46% το 2013.
• Η δαπάνη για κατασκευές νέων κατοικιών αποτελούσε το 2013 το 19,3% των συνολικών επενδύσεων, ενώ στο 9μηνο του 2014 οι επενδύσεις σε κατοικίες έχουν υποχωρήσει σε περίπου 10,4% των συνολικών επενδύσεων.
Η κατάρρευση της κτηματαγοράς
Ευθύνεται για το 30% της ύφεσης
Περίπου 1,4 μονάδες ετησίως κατά μέσον όρο «αφαίρεσαν» από το ΑΕΠ οι μειωμένες επενδύσεις σε κατοικίες. Ή διαφορετικά η ύφεση θα ήταν κατά 1,4 μονάδες ηπιότερη, αν δεν είχαν μειωθεί οι επενδύσεις σε κατοικίες. Είναι χαρακτηριστικ’ό ότι ενώ το 2007 οι επενδύσεις αντιστοιχούσαν στο 10,8% του ΑΕΠ, το 2013 έπεσαν στο 2,2% του ΑΕΠ και στο 1,1% στο 9μηνο του 2014.
Ετσι, από τις 29,4 ποσοστιαίες μονάδες μείωσης του ΑΕΠ μεταξύ 2008 και 2013, οι 8,6 μονάδες οφείλονται αποκλειστικά στη μείωση των επενδύσεων σε κατοικίες.
Στον ευρύτερο τομέα των κατασκευών, η απασχόληση διαμορφώθηκε το 2013 σε 287.000 άτομα (8,7% της συνολικής απασχόλησης), έναντι 589.000 το 2008 (13% της συνολικής απασχόλησης).
Τους τελευταίους μήνες οι τιμές έχουν υποχωρήσει σε τέτοιο βαθμό που μπορεί να βρει κανείς μικρά διαμερίσματα με 3.000, 4.000 και 5.000 ευρώ. Τα νεόδμητα ακίνητα στις περισσότερες περιοχές δεν ξεπερνούν πλέον τις 2.000 ευρώ/τ.μ. ακόμη και σε ακριβές συνοικίες.
Πλειστηριασμοί
Υπ’ αυτές τις συνθήκες, κερδισμένοι είναι όσοι έχουν ρευστό και μπορούν να αγοράσουν ακίνητα στη μισή τιμή ή και μικρότερη σε σχέση με το 2008. Ενώ χαμένοι είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν δάνεια καθώς πληρώνουν δόσεις για περιουσία η οποία έχει απομειωθεί δραματικά. Φόβους για μαζικές κατασχέσεις ακινήτων και για πλειστηριασμούς κτιρίων, εκτός της πρώτης κατοικίας, εκφράζουν παράγοντες της αγοράς.
Εργολάβοι οικοδομών και κτηματομεσίτες επισημαίνουν τράπεζες και πιστωτές θα οδηγηθούν σε κατασχέσεις και εκπλειστηριασμούς ακίνητης περιουσίας από οφειλέτες που αδυνατούν να πληρώσουν τα δάνεια και τις οφειλές τους. Παράλληλα εκφράζονται φόβοι και για την τύχη των δανείων μετά την ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών και τη μεταφορά τους στο νέο υπερ-Ταμείο Εθνικού Πλούτου. Τονίζουν ότι τα πακέτα «καλών» δανείων, αυτά δηλαδή που εξυπηρετούνται κανονικά, θα μπορούσαν να περάσουν στα χέρια ξένων funds.
Πρωτόγνωρο είναι και το φαινόμενο της «στάσης πληρωμών» του Δημοσίου σε ιδιώτες για ενοίκια κτιρίων τα οποία μισθώνουν δημόσιες υπηρεσίες.
Οι αρμόδιες υπηρεσίες δεν πληρώνουν επί μήνες τα μισθώματα, την ίδια στιγμή που Ταμεία και ιδιώτες οι οποίοι είναι ιδιοκτήτες των κτιρίων αδυνατούν να πληρώσουν τις υποχρεώσεις τους και απειλούνται με κατασχέσεις.
Πηγή www.ethnos.gr