Τάξη στο δομημένο τοπίο της χώρας επιχειρεί να βάλει το σχέδιο νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος για τη δόμηση, το οποίο βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση έως τις 22 Σεπτεμβρίου και «ζωντανεύει» τη μεταφορά συντελεστή μέσω της οποίας αναζητείται λύση τόσο για ακίνητα με υπερβάσεις και αυθαιρεσίες μεγαλύτερες του 40% όσο και για τα διατηρητέα κτίρια και τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς αλλά και τη διατήρηση κοινόχρηστων χώρων.
«Οχημα» για την ενεργοποίηση του εργαλείου της μεταφοράς συντελεστή θα αποτελέσει η Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων που θα αντικαταστήσει την Τράπεζα Γης της προηγούμενης ρύθμισης, η οποία δεν ενεργοποιήθηκε ποτέ.
Η διαδικασία δίνει το δικαίωμα σε ιδιοκτήτες να μετατρέψουν τον συντελεστή που δεν μπορούσε να αξιοποιηθεί σε τίτλο και στη συνέχεια να τον πουλήσουν σε άλλους αποκλειστικά μέσω της Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης ώστε να χτίσουν περισσότερο του επιτρεπομένου.
Η συγκεκριμένη ρύθμιση αποτελούσε ένα πάγιο αίτημα των περίπου 20.000 ιδιοκτητών διατηρητέων κτιρίων, οι περισσότεροι εκ των οποίων έχουν υπόλοιπο συντελεστή προς διάθεση, ενώ και τα μέλη αρκετών από τους περίπου 500 οικοδομικούς συνεταιρισμούς στους οποίους υφίστατο δικαίωμα δόμησης το οποίο αργότερα καταργήθηκε με πράξεις της διοίκησης ή έχει εκδοθεί για αυτά δικαστική απόφαση με την οποία έχει αναγνωριστεί εύλογη προσδοκία οικιστικής αξιοποίησης, βλέπουν να διαφαίνεται μια λύση στο χρόνιο πρόβλημά τους.
Παράλληλα με την ενεργοποίηση της Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης θα επιχειρηθεί να διασωθεί σειρά κοινόχρηστων χώρων, οι οποίοι κινδυνεύουν να δομηθούν, καθώς είχαν απαλλοτριωθεί, χωρίς ωστόσο οι ιδιοκτήτες τους να έχουν αποζημιωθεί εδώ και δεκαετίες σε ορισμένες περιπτώσεις, αφού τους είχαν δοθεί τίτλοι χωρίς όμως αντίκρισμα.
Αποτέλεσμα ήταν να προσφεύγουν στα δικαστήρια και αρκετοί από αυτούς να έχουν δικαιωθεί ήδη, οδηγώντας σε πολλές πράξεις άρσης απαλλοτριώσεων. Αν και κανείς δεν γνωρίζει με ακρίβεια τον αριθμό των κοινόχρηστων χώρων που εμπίπτουν σε αυτή την κατηγορία, εκτιμάται ότι μπορεί να ξεπερνούν και τα 20.000 οικόπεδα. Είναι χαρακτηριστικό ότι σε σχετικό ερώτημα του υπουργείου προς τους δήμους, προκειμένου να ετοιμαστούν τα στοιχεία για την πολεοδομική ταυτότητα των δήμων, ανταποκρίθηκαν έως τώρα μόνο 21, δηλώνοντας συνολικά 1.000 κοινόχρηστους χώρους που δεν έχουν αποζημιωθεί. Πάντως, με το νέο νομοσχέδιο και οι ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων θα εγγράφονται στην Τράπεζα Δικαιωμάτων αναμένοντας να αποζημιωθούν.
Λιγότερο σαφή είναι τα πράγματα σε ό,τι αφορά στους οικοδομικούς συνεταιρισμούς, καθώς απ, ό,τι λέει η πρόεδρος της Επιτροπής Πρωτοβουλίας και Συλλογικής Δράσης Οικοδομικών Συνεταιρισμών, Γεωργία Ρωμαίου, «με τις προϋποθέσεις που τίθενται, ουδείς γνωρίζει σε πόσους συνεταιρισμούς μπορεί να αφορά. Σε κάθε περίπτωση θέλει αποσαφήνιση και βελτιώσεις καθώς δεν μπορεί ο νόμος να υποχρεώσει τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς να ενταχθούν σ, αυτόν», σημειώνει.
ΤΡΑΠΕΖΑ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΩΝ
Πώς θα γίνεται η αγοραπωλησία τίτλων δόμησης
Πρακτικά, με το νέο καθεστώς ο ιδιοκτήτης βαρυνόμενου ακινήτου, δηλαδή ακινήτου με υπόλοιπο συντελεστή που δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει, θα αποκτά τίτλο μεταφοράς συντελεστή από το Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος, το οποίο θα συσταθεί σε κάθε Περιφέρεια και εγγράφεται στην Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων. Ο συντελεστής δόμησης μπορεί να χρησιμοποιηθεί από άλλο ωφελούμενο ακίνητο. Ο Συντελεστής Δόμησης που μεταφέρεται αφαιρείται οριστικά από το βαρυνόμενο ακίνητο, ενώ ο τίτλος της μεταφοράς εξαργυρώνεται με χρήμα από τον ιδιοκτήτη του.
Αντίστροφα, οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων, τα ακίνητα των οποίων είχαν εξαιρεθεί της κατεδάφισης για τριάντα χρόνια, μπορούν να εξαιρεθούν οριστικά με την αντιστοίχιση Τίτλου Συντελεστή Δόμησης ίσου με την υπέρβασή. Προϋπόθεση γι΄αυτό βέβαια θα είναι να έχουν καθοριστεί με Προεδρικά Διατάγματα τόσο οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή όσο και οι Ζώνες Αυξημένης Επιβάρυνσης Συντελεστή όπου θα βρίσκονται τα ωφελούμενα αυθαίρετα ακίνητα.
Αν και οι περισσότεροι τίτλοι μεταφοράς συντελεστή αναμένεται να προέλθουν από διατηρητέα κτίρια, η νέα ρύθμιση θεσπίζει τη δυνατότητα συμμετοχής κάθε ακινήτου -συμπεριλαμβανομένων και των οικοπέδων- που στην πορεία του χρόνου απώλεσε το δικαίωμα δόμησης που κάποτε μπορεί να είχε. Στις περιπτώσεις αυτές συγκαταλέγονται οικόπεδα που δεσμεύτηκαν από δήμους προκειμένου να δημιουργηθούν σ΄αυτά κοινόχρηστοι χώροι (δρόμοι, πλατείες κ.λπ.) χωρίς ωστόσο οι ιδιοκτήτες τους να έχουν αποζημιωθεί.
Επιπλέον 10% έως 20%
Οι τίτλοι μεταφοράς συντελεστή θα μπορούν πλέον να μεταφερθούν εκτός του ιδίου ή όμορου δήμου ή εφόσον έχει προηγηθεί πολεοδομική μελέτη και σε άλλο δήμο της ίδιας Περιφέρειας. Σε περιοχές αμιγούς κατοικίας ο κάτοχος τίτλου θα μπορεί να χτίσει 10%-20% περισσότερο απ΄ό,τι επιτρέπεται.
Για κάθε τίτλο μεταφοράς συντελεστή θα καταβάλλεται από τον δικαιούχο παράβολο 100 ευρώ – 50% υπέρ του Πράσινου Ταμείου και 50% υπέρ του Παρατηρητηρίου Δομημένου Περιβάλλοντος. Για την έκδοση της άδειας θα καταβάλλεται από τους δικαιούχους υπέρ του Πράσινου Ταμείου και του Παρατηρητηρίου ποσό ίσο με το 4% της αντικειμενικής αξίας του προστιθέμενου συντελεστή δόμηση και 1% αντίστοιχα.
«Θετικό βήμα» χαρακτηρίζει το σχέδιο νόμου ο υπεύθυνος οικονομικών θεμάτων του Συλλόγου Ιδιοκτητών Διατηρητέων Κτιρίων, Αντώνης Ιωακειμίδης επισημαίνοντας, πάντως, πως θα πρέπει να αποσαφηνιστεί αφενός το ποιος θα αποζημιωθεί κατά προτεραιότητα αλλά και το ύψος του πρόσθετου προστίμου που θα κληθούν να πληρώσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων με μεγάλες αυθαιρεσίες: «Το ότι η διαδικασία αποκεντρώνεται θα βοηθήσει σημαντικά. Ωστόσο λίγα πράγματα μπορούν να προχωρήσουν αν δεν καθοριστούν πρώτα οι ζώνες, κάτι το οποίο ίσως πάρει 2 ή 3 χρόνια». Ο ίδιος υπολογίζει ότι στην Αθήνα και τον Πειραιά από το σύνολο των περίπου 3.500 διατηρητέων, ποσοστό 60% θα μπορέσει να πάρει τίτλους μεταφοράς συντελεστή και μάλιστα αρκετούς λόγω του μεγαλύτερου συντελεστή δόμησης.
Πηγή www.ethnos.gr