Τόνωση της κτηματαγοράς εν μέσω πανδημίας έφερε η νομοθετική διάταξη (νόμος 4714/31 Ιουλίου 2020, άρθρο 7), σύμφωνα με την οποία, θεσπίζεται αφορολόγητο μέχρι του ποσού των 150.000 ευρώ (και με ελάχιστη φορολόγηση ποσοστού 1% για ποσά άνω των 150.000 ευρώ), για γονικές παροχές σε χρήμα, αναφορικά με αγορά ή αποπληρωμή παλαιοτέρων στεγαστικών δανείων, εφόσον πρόκειται για πρώτη κατοικία.
Σύμφωνα με συμβολαιογράφο αλλά και λογιστή του Βόλου, υπάρχει ενδιαφέρον για χρήση του συγκεκριμένου νόμου από ενδιαφερόμενους, τόσο για να αγοράσουν πρώτη κατοικία όσο και για να αποπληρώσουν δόσεις παλαιοτέρων στεγαστικών δανείων για πρώτη κατοικία. Υπολογίζεται πως στο ένα από τα δέκα συμβόλαια για αγορά πρώτης κατοικίας που συνάπτονται από τον Αύγουστο, γίνεται χρήση του νέου νόμου και των ευεργετικών του διατάξεων. Παράλληλα αυξημένη είναι η κίνηση στα συμβολαιογραφεία για διορθώσεις στο Κτηματολόγιο. Όπως σημειώνει η συμβολαιογράφος Βόλου Ελένη Ι. Πολυχρονάκη – Πίσπα «με το άρθρο 7 του Ν.4714/2020, τροποποιήθηκε η παλαιότερη διάταξη του άρθρου 44 του Ν.2961/2001 που προβλέπει τον υπολογισμό της φορολογικής επιβάρυνσης για χρηματικές δωρεές και γονικές παροχές. Με τη νέα αυτή, διάταξη, που ισχύει τους τελευταίους μήνες, όταν ο γονέας παρέχει ή δωρίζει χρηματικό ποσό προς το τέκνο του, δεν καταβάλει καθόλου φόρο υπό τις ακόλουθες δύο προϋποθέσεις: 1)Το ύψος της δωρεάς ή γονικής παροχής σε χρήμα, να μην υπερβαίνει τις 150.000 ευρώ και 2)και σημαντικότερο να αποδεικνύεται ότι το ποσό που παρέχει ή δωρίζει στο τέκνο του, να προορίζεται για αγορά πρώτης κατοικίας και όχι για απόκτηση άλλου περιουσιακού στοιχείου π.χ. αυτοκινήτου». Όπως σημειώνει η κ. Πολυχρονάκη – Πίσπα «στην τόνωση του ενδιαφέροντος συμβάλλει και το ιδιαιτέρως χαμηλό ποσοστό φορολόγησης (μόλις 1%) για τα ποσά άνω των 150.000 ευρώ. Η νέα αυτή διάταξη είναι λογικό να τονώσει το ενδιαφέρον του κόσμου για αγορά πρώτης κατοικίας στο όνομα τέκνων οικογενειών, δηλαδή νέων ανθρώπων, που δεν μπορούσαν, με το υπάρχον φορολογικό σύστημα, να δικαιολογήσουν αγορές ακινήτων σημαντικής αξίας».
Προϋποθέσεις
Σύμφωνα με την εγκύκλιο 2182/10-11-2020 της ΑΑΔΕ, τα χρηματικά ποσά ύψους έως 150.000 ευρώ που δίνουν οι γονείς στα παιδιά τους για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, είναι αφορολόγητα. Επιπλέον, η ίδια εγκύκλιος ορίζει ότι και όσοι έχουν ήδη αγοράσει πρώτη κατοικία μέσω στεγαστικού δανείου, θα μπορούν να εξοφλούν με γονική παροχή τις δόσεις. Αντίθετα, με φόρο 10% από το πρώτο ευρώ επιβαρύνονται οι γονικές παροχές χρηματικών ποσών για ανέγερση οικοδομής, σε οικόπεδο το οποίο απέκτησε το παιδί με απαλλαγή πρώτης κατοικίας, καθώς και η απόκτηση ακινήτου στο εξωτερικό. Ωστόσο, όπως προκύπτει από την εγκύκλιο, υπάρχουν όροι και προϋποθέσεις και οι φορολογούμενοι θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:
– Προγενέστερες γονικές παροχές: Για τις δωρεές – γονικές παροχές, στις οποίες ο φόρος υπολογίζεται με βάση τη φορολογική κλίμακα, δηλαδή εφαρμόζεται αφορολόγητο όριο έως 150.000 ευρώ, θα λαμβάνονται υπόψη και οι προγενέστερες δωρεές – γονικές παροχές του ιδίου γονέα προς το ίδιο τέκνο. Δηλαδή εάν κάποιος γονέας είχε δωρίσει στο παρελθόν 100.000 ευρώ, μπορεί να δωρίσει μόνο 50.000 ακόμα. Εάν πρόκειται για την πρώτη δωρεά-γονική παροχή για αυτήν προκύπτει μηδενική φορολογική επιβάρυνση μέχρι του ύψους των 150.000 ευρώ (αφορολόγητο ποσό της κλίμακας της Α’ κατηγορίας).
– Γονικές παροχές που υπερβαίνουν το τίμημα: Σε φορολόγηση με βάση τη φορολογική κλίμακα υπόκειται το συνολικό χρηματικό ποσό, που παρέχεται για την αγορά πρώτης κατοικίας, όχι μόνο το απαλλασσόμενο από τον φόρο μεταβίβασης ποσό, και είναι δυνατό να καλύπτει και τη δαπάνη αμοιβών δικηγόρου, συμβολαιογράφου, τέλη μεταγραφής καθώς και τον τυχόν προκύπτοντα φόρο μεταβίβασης. Εφόσον το ποσό της χρηματικής δωρεάς-γονικής παροχής υπερβαίνει το τίμημα και τα προαναφερόμενα έξοδα της αγοράς, το υπερβάλλον θα υπαχθεί σε αυτοτελή φορολόγηση με συντελεστή 10%.
– Προσύμφωνο αγοράς ακινήτου: Η δωρεά – γονική παροχή χρηματικών ποσών για τη σύνταξη προσυμφώνου αγοράς δεν εντάσσεται στις περιπτώσεις της ρύθμισης για την υπαγωγή αυτών σε φόρο με βάση την κλίμακα, αλλά αυτές υπάγονται στην αυτοτελή φορολόγηση, αφού δεν συντρέχει κατά το χρονικό αυτό σημείο η προϋπόθεση της απαλλαγής της πρώτης κατοικίας. Το ίδιο (αυτοτελής φορολόγηση) ισχύει και στην περίπτωση δωρεάς-γονικής παροχής χρηματικών ποσών για την αγορά από τα τέκνα κατοικίας στο εξωτερικό, αφού στην περίπτωση αυτή δεν συντρέχει η προϋπόθεση απαλλαγής.
– Ανέγερση κατοικίας σε οικόπεδο: Χρηματικά ποσά που παρέχονται από τους γονείς στα τέκνα για ανέγερση οικοδομής σε οικόπεδο, υπόκεινται σε αυτοτελή φορολόγηση.
– Δόσεις δανείου: Η υπαγωγή στη φορολόγηση με βάση τη φορολογική κλίμακα που προβλέπει αφορολόγητο 150.000 ευρώ, ισχύει και στην περίπτωση που τα χρηματικά ποσά αποδεδειγμένα παρέχονται για την εξόφληση δόσεων δανείου, που χορηγήθηκε για τη συγκεκριμένη αγορά πρώτης κατοικίας.
– Έλεγχος: Για την υπαγωγή της δωρεάς-γονικής παροχής στη φορολόγηση με βάση την κλίμακα, θα πρέπει να προκύπτει ρητά, ότι αυτή συνεστήθη για την αγορά συγκεκριμένου ακινήτου, για το οποίο τέκνο έτυχε της απαλλαγής. Επειδή η δήλωση φόρου δωρεάς ή γονικής παροχής υποβάλλεται μέσα σε 6μηνη προθεσμία από τη σύσταση αυτής, θα πρέπει κατά κανόνα να αναγράφονται στην οικεία δήλωση τα στοιχεία της δήλωσης φόρου μεταβίβασης αγοράς ακινήτου (καθώς και του μεταβιβαστικού συμβολαίου), ώστε να είναι εφικτή η επαλήθευση της ισχύος της νομοθετικής ρύθμισης.
Όπως σημειώνει ο φοροτεχνικός κ. Αλ. Κεχαγιάς η δήλωση δωρεάς μπορεί να υποβληθεί μέχρι και έξι μήνες μετά την πραγματοποίησή της, ωστόσο, καλόν είναι ο φορολογούμενος να έχει και αποδεικτικό τράπεζας, χωρίς ωστόσο να τον υποχρεώνει ο νόμος να το έχει.