Φτωχοί πληρώνουν περισσότερο ΕΝΦΙΑ από πλούσιους… Ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται σε μη προνομιούχες περιοχές του πολεοδομικού συγκροτήματος Βόλου, όπως στη Ν. Ιωνία και είναι κατά κύριο λόγο μικρομεσαίοι, άνεργοι και χαμηλοσυνταξιούχοι, καλούνται να πληρώσουν μεγαλύτερο ΕΝΦΙΑ, από κατέχοντες βίλες σε αγροκτήματα στο Πήλιο…
Με βάση παραδείγματα φοροτεχνικών, ιδιοκτήτης διαμερίσματος σε οικιστική ζώνη με αντικειμενική τιμή 950 ευρώ ανά τ.μ., καλείται να πληρώσει μεγαλύτεροι ΕΝΦΙΑ από ιδιοκτήτη βίλας 50 τ.μ. με 50 τ.μ. βοηθητικό χώρο (να τον κάνει ο Θεός δηλαδή βοηθητικό), που βρίσκεται εντός αγροκτήματος 4.000 τ.μ., με τιμή ζώνης 600 ευρώ. Όπως επισημαίνει ο φοροτεχνικός Αλέξανδρος Κεχαγιάς, από τον Σύλλογο Οικονομολόγων Λογιστών Μαγνησίας, ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος θα πληρώσει ΕΝΦΙΑ 295,80 ευρώ, ενώ ο ιδιοκτήτης του εξοχικού σπιτιού θα πληρώσει για ΕΝΦΙΑ των κτισμάτων 190,21 ευρώ και για το αγρόκτημα 48,4 ευρώ, σύνολο 238,61 ευρώ…
Αναλυτικότερα και σύμφωνα με τα παραδείγματα, ο κάτοχος του διαμερίσματος, παλαιότητας 26 χρόνων και πάνω, που βρίσκεται σε ισόγειο με 100% ιδιοκτησία, θα πληρώσει ΕΝΦΙΑ 295,80 ευρώ, καθώς ο σχετικός συντελεστής λαμβάνει υπόψιν του τα τετραγωνικά των κτισμάτων, την τιμή ζώνης, τον συντελεστή παλαιότητας του κτιρίου, τον συντελεστή ορόφου, τον συντελεστή πρόσοψης και το ποσοστό συνιδιοκτησίας, όπως κι αν υπάρχουν βοηθητικοί χώροι ή όχι.
Ο κάτοχος του εξοχικού των 50 συν 50 τετραγωνικών στο Πήλιο με θέα στο Αιγαίο, του οποίου τα κτίσματα έχουν παλαιότητα 5 ως 9 χρόνια, με 100% ιδιοκτησία, δηλαδή είναι καινούργια, θα πληρώσει για ΕΝΦΙΑ 190,21 ευρώ, ενώ για το αγρόκτημα των 4.000 τ.μ. με αρχική αξία γηπέδου 0,70 ευρώ ανά τ.μ. και ποσοστό ιδιοκτησίας 100%, θα πληρώσει ΕΝΦΙΑ 48,40 ευρώ. Συνολικά δηλαδή θα πληρώσει 238,61 ευρώ, ποσό μικρότερο από αυτό που θα πληρώσει ο κάτοχος του παλαιού διαμερίσματος των 100 τ.μ.
Πάλι με βάση τις αντικειμενικές τιμές
Οι στρεβλώσεις πάντως με τον ΕΝΦΙΑ δεν είναι μόνον αυτές. Το βασικό ζήτημα είναι πως άλλη μια χρονιά οι κάτοχοι ακινήτων καλούνται να πληρώσουν ΕΝΦΙΑ με βάση την αντικειμενική τιμή των ακινήτων και όχι την εμπορική, που πλέον έχει υποχωρήσει έναντι της πρώτης.
Το «χάσμα» μεταξύ των αντικειμενικών και των εμπορικών τιμών όχι μόνο διατηρείται, αλλά σύντομα αναμένεται να προσλάβει και κωμικοτραγικές διαστάσεις, ενόψει της έναρξης πλειστηριασμών ακινήτων στις πραγματικές-εμπορικές τους τιμές και όχι στις αντικειμενικές, ακριβώς λόγω της μεγάλης αναντιστοιχίας τους. Η κατώτερη αντικειμενική τιμή στο Βόλο είναι 650 ευρώ ανά τ.μ. και η ανώτερη 1.700 ευρώ, όταν οι εμπορικές τιμές για ακίνητα 20ετίας και πάνω είναι από 500 ώς 650 ευρώ ανά τ.μ. (τιμές πώλησης) και ακινήτων ηλικίας μέχρι 10 ετών από 1.300 μέχρι 1.500 ευρώ ανά τ.μ.
Ακόμα και μετά την προσαρμογή των τιμών ζώνης το 2016 κυρίως προς τα κάτω, οι αποκλίσεις παραμένουν. Υπάρχουν περιπτώσεις πραγματικών συναλλαγών σε τιμές που είναι ακόμα και 70% χαμηλότερες της αντικειμενικής αξίας. Όπως προκύπτει όμως από τις σχετικές πράξεις, οι εμπορικές αξίες παραμένουν σε αισθητά χαμηλότερο επίπεδο, είτε αφορούν κατοικίες, είτε γραφεία, ή ακόμη και εξοχικές κατοικίες. Η απόκλιση γίνεται εμφανέστερη σε περιοχές, όπου οι αντικειμενικές είναι πολύ υψηλές, τη στιγμή που η πραγματικότητα είναι πλέον διαφορετική
«Αν το ακίνητο βρίσκεται εντός αγροτεμαχίου, π.χ. μια βίλα, έχει χαμηλότερο ΕΝΦΙΑ από ένα σπίτι στη Ν. Ιωνία, ανά τετραγωνικό μέτρο φυσικά», τονίζει ο Νίκος Μπουρμπούλιας, από τον Σύλλογο Φοροτεχνικών Ελευθέρων Επαγγελματιών Μαγνησίας.
Το χειρότερο είναι ότι ακόμη και αν κάποια στιγμή διαφοροποιηθεί το σύστημα καθορισμού των αντικειμενικών αξιών, ώστε αυτές να είναι δικαιότερες και να αντανακλούν πιο πιστά την πραγματική αξία των ακινήτων, η φορολογική επιβάρυνση των ιδιοκτητών δεν προβλέπεται να αλλάξει. Αυτό, γιατί πολύ απλά το δημοσιονομικό αποτέλεσμα του ΕΝΦΙΑ πρέπει να είναι το ίδιο, δηλαδή διασφάλιση ετήσιων εσόδων τουλάχιστον 2,65 δισ. ευρώ. Έτσι, αυτό που αναμένεται, είναι να αυξηθούν οι συντελεστές, επί των οποίων υπολογίζεται ο φόρος για κάθε ακίνητο.
Λάθη πολλά
Σύμφωνα με φοροτεχνικό, υπήρχε ιδιοκτήτης αγροτεμαχίου στο Πήλιο, ο οποίος κατά λάθος είχε πατήσει την ένδειξη «απόσταση από τη θάλασσα 0-100 μέτρα» και του ερχόταν ο κούκος αηδόνι στον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ. Ο συμπληρωματικός φόρος στα αγροτεμάχια ανεστάλη για φέτος, ωστόσο ο κίνδυνος εκκαθαριστικών με φουσκωμένο φόρο λόγω λαθών δεν έχει εκλείψει. Τα λάθη που εντοπίζονται συχνότερα και πρέπει να ελεγχθούν, αφορούν:
-Στη δήλωση βοηθητικών χώρων ως κύριων. Σε αυτές τις περιπτώσεις χρεώνεται κανονικός φόρος ανά τετραγωνικό μέτρο και όχι ο μειωμένος κατά 90% σε σχέση με τον φόρο που αναλογεί σε χώρο κύριας χρήσης.
-Τη δήλωση ακινήτων στα οποία υπάρχει επικαρπωτής. Θα πρέπει να δηλώνεται το σωστό έτος γέννησης του επικαρπωτή, καθώς από την ηλικία του εξαρτάται και το ποσοστό του φόρου του ακινήτου το οποίο θα χρεωθεί σε αυτόν – και αντίστοιχα το ποσοστό του φόρου που θα χρεωθεί στον ψιλό κύριο. Δηλαδή, όσο μεγαλύτερη είναι η ηλικία του επικαρπωτή τόσο μεγαλύτερο μέρος του φόρου του ακινήτου χρεώνεται στον ψιλό κύριο.
-Την καταγραφή της επιφάνειας, της ηλικίας του ακινήτου (ως έτος κατασκευής δηλώνεται το έτος έκδοσης της οικοδομικής αδείας) και του ορόφου. Αξίζει να σημειωθεί ότι για μεζονέτες ως όροφος δηλώνεται ο υψηλότερος όροφος της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας. Κρίσιμη λεπτομέρεια είναι και ότι εκπτώσεις θα δοθούν μόνο σε όσους τις δικαιούνται με βάση τα εισοδήματα που δήλωσαν με τις εμπρόθεσμες δηλώσεις Ε1. Ακόμη και αν δοθεί η έκπτωση με βάση εισοδήματα που τυχόν δηλωθούν σε τροποποιητικές δηλώσεις, θα ακολουθήσει νέα εκκαθάριση και η έκπτωση θα ακυρωθεί.
Οι συντελεστές
Για τον υπολογισμό του κύριου ΕΝΦΙΑ, το υπουργείο Οικονομικών καθιέρωσε μία κλίμακα συντελεστών Βασικού Φόρου. Οι συντελεστές αυτοί αυξάνουν όσο υψηλότερα είναι τα επίπεδα των τιμών ζώνης ανά τ.μ., που ισχύουν στις περιοχές στις οποίες βρίσκονται τα κτίσματα. Οι συντελεστές του Βασικού Φόρου ξεκινούν από τα δύο ευρώ / τ.μ. για κτίσματα που βρίσκονται σε περιοχές με τιμές ζώνης μέχρι 500 ευρώ / τ.μ. και φτάνουν μέχρι τα 13 ευρώ / τ.μ. για τα κτίσματα που βρίσκονται σε περιοχές με τιμές ζώνης άνω των 5.000 ευρώ.
Οι «τιμές ζώνης / τ.μ.», που λαμβάνονται υπόψη για την κλιμάκωση των συντελεστών του Βασικού Φόρου, είναι οι αντικειμενικές τιμές / τ.μ., οι οποίες ισχύουν ανά περιοχή για νεόδμητα διαμερίσματα 1ου ορόφου με πρόσοψη σε έναν δρόμο. Δηλαδή, η βάση υπολογισμού του κύριου ΕΝΦΙΑ είναι οι αντικειμενικές αξίες νεόκτιστων διαμερισμάτων 1ου ορόφου με μία μόνο πρόσοψη σε δρόμο!
Από κει και πέρα, ο φόρος που προκύπτει για κάθε κτίσμα, όσο παλαιό κι αν είναι, δεν μειώνεται λόγω παλαιότητας, καθώς δεν εφαρμόζονται οι μειωτικοί συντελεστές παλαιότητας 0,6 έως 0,9 που ισχύουν κανονικά για τα ακίνητα «ηλικίας» ενός έτους και άνω. Οι μειωτικοί αυτοί συντελεστές εφαρμόζονται μόνο στον υπολογισμό του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ (ο οποίος το 2014 και το 2015 επιβλήθηκε σε όσους κατείχαν την 1η-1-2014 και την 1η-1-2015, αντίστοιχα, αστική ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας άνω των 300.000 ευρώ και από το 2016 και μετά επιβάλλεται σε όσους κατέχουν την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους αστικά ακίνητα αντικειμενικής αξίας άνω των 200.000 ευρώ). Οι μειωτικοί συντελεστές παλαιότητας εφαρμόζονται, επίσης, και κατά τον υπολογισμό των φόρων στις μεταβιβάσεις, στις κληρονομιές, στις δωρεές και τις γονικές παροχές ακινήτων. Αντιθέτως, για τον υπολογισμό του κύριου ΕΝΦΙΑ χρησιμοποιούνται κάθε χρόνο κάποιοι άλλοι… εξωπραγματικοί «συντελεστές παλαιότητας» που, αντί να μειώνουν, αυξάνουν τον φόρο, όσο πιο νέο είναι ένα κτίσμα!
Οι «συντελεστές παλαιότητας» που χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό του κύριου ΕΝΦΙΑ, είναι αυξητικοί, όχι μειωτικοί, όπως θα ήταν το δίκαιο: Ξεκινούν από το 1 για κτίσματα που έχουν ανεγερθεί από το 1930 μέχρι και πριν από 26 χρόνια και φθάνουν μέχρι το 1,25 για κτίσματα που έχουν κατασκευαστεί την τελευταία τετραετία! Έτσι, ενώ ο Βασικός Φόρος υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες ολοκαίνουργιων κτισμάτων, δεν μειώνεται καθόλου για όσα από τα κτίσματα αυτά έχουν παλαιότητα άνω των 25 ετών, ενώ για όσα έχουν παλαιότητα από 25 έτη έως και 1 έτος, ο Βασικός Φόρος (αν και αντιπροσωπεύει αντικειμενικές τιμές καινούργιων κτισμάτων), προσαυξάνεται περαιτέρω κατά 5% έως και 25%, καθώς οι… «συντελεστές παλαιότητας» που χρησιμοποιούνται κλιμακώνονται από 1,05 έως 1,25!
Ποιοι απαλλάσσονται
Σύμφωνα με την υφιστάμενη νομοθεσία, δικαιούχος απαλλαγής από το 50% του ΕΝΦΙΑ είναι κάθε φορολογούμενος που:
-Το συνολικό ετήσιο καθαρό οικογενειακό εισόδημα του 2016 δεν έχει υπερβεί τα 9.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο και για κάθε εξαρτώμενο μέλος της οικογένειας.
-Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων τα οποία κατέχουν ο φορολογούμενος και τα λοιπά μέλη της οικογένειάς του δεν υπερβαίνει τα 150 τετραγωνικά μέτρα.
-Η συνολική αντικειμενική αξία των κτισμάτων και των εντός σχεδίων πόλεων οικοπέδων που κατέχει ο φορολογούμενος ή η οικογένειά του δεν υπερβαίνει τα 85.000 ευρώ αν πρόκειται για άγαμο, τα 150.000 ευρώ αν πρόκειται για έγγαμο χωρίς παιδιά και τα 200.000 ευρώ αν πρόκειται για έγγαμο με ένα ή δύο εξαρτώμενα τέκνα.
Πλήρη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ δικαιούνται οικογένειες τρίτεκνες ή πολύτεκνες ή όσες περιλαμβάνουν ανάπηρα άτομα κατά ποσοστό 80% και υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις:
-Το συνολικό ετήσιο καθαρό οικογενειακό εισόδημα του προηγούμενου έτους να μην έχει υπερβεί τις 12.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος.
-Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων στα οποία κατέχουν δικαιώματα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας ο υπόχρεος υποβολής δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, η σύζυγος και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του δεν υπερβαίνει τα 150 τετραγωνικά μέτρα.
Όσοι εκ των ιδιοκτητών έλαβαν λανθασμένα εκκαθαριστικά στα οποία δεν υπάρχει η έκπτωση 50% δεν έχουν πλέον άλλη επιλογή, από το να στηθούν στην ουρά της εφορίας για να υποβάλουν αίτημα νέας εκκαθάρισης του φόρου. Επίσης όσοι έχουν χάσει τους γονείς τους ή άλλους συγγενείς και είναι κληρονόμοι ακινήτων των εκλιπόντων, πρέπει να περάσουν από την Εφορία, για να έχουν εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ του εκλιπόντος…