Με αφορμή την ανοδική τάση στην οικοδομική δραστηριότητα της περιοχής μας η «Θ» συνάντησε τον επαγγελματία Αρχιτέκτονα Μηχανικό κ. Τριαντάφυλλο Παπαγεωργίου, ο οποίος διατηρεί γραφείο και ως πιστοποιημένος εκτιμητής ακινήτων και ενεργειακός Επιθεωρητής για να παρουσιάσει το τι συμβαίνει σήμερα στην περιοχή μας με την οικοδομή και πως μπορούμε να βοηθηθούμε είτε στην περίπτωση της ανακατασκευής ενός ακινήτου είτε στην περίπτωση της κατασκευής νέου, εξοικονομώντας χρόνο και χρήμα.
ΡΕΠΟΡΤΑΖ:
ΒΙΟΛΕΤΤΑ ΘΕΟΔΟΣΙΟΥ
– κ. Παπαγεωργίου είστε χρόνια στο χώρο της οικοδομής. Πείτε μας για την οικοδομή σήμερα στην περιοχή μας. Συμφέρει η ανακατασκευή, η επισκευή ενός σπιτιού ή η ανέγερση μιας καινούριας οικοδομής, με βάση τις εκτιμήσεις σας;
Τα προγράμματα “εξοικονομώ” και “ανακαινίζω’ που τρέχουν τα τελευταία χρόνια βοηθούν κυρίως στην ανακατασκευή και την ενεργειακή αναβάθμιση των ενεργοβόρων κατοικιών έτσι ώστε να γίνουν λειτουργικά και κατοικήσιμα. Έχουν όμως στενά χρονικά περιθώρια, πολύ σοβαρούς ελέγχους και ευλαβική τήρηση των διαδικασιών. Οι παρεμβάσεις που χρειάζονται για το εάν αξίζει ένα σπίτι να ανακατασκευαστεί θα πρέπει να γίνουν από ειδικούς πιστοποιημένους μηχανικούς του κλάδου μας. Έχουν τη γνώση και την εξειδίκευση για να μας δώσουν μια απάντηση σχετικά με το εάν αξίζει να γίνουν ή αν αυτό είναι απαγορευτικό, διότι δεν θα προκύψει το επιθυμητό αποτέλεσμα και θα υπάρχει μεγάλη οικονομική επιβάρυνση.
Αυτό που συχνά παρατηρείται είναι η προσπάθεια να ανακατασκευαστούν παλιού τύπου «Παρασκευόπουλου» σπίτια, τα οποία έχουν συγκεκριμένο χωροταξικό σχεδιασμό και λειτουργικές αδυναμίες και χτίστηκαν μετά τους σεισμούς του 1955 κατά τη διάρκεια των ετών 1957-1965. Παρουσιάζουν όμως πολύ σοβαρά θέματα με υγρασίες και τα στατικά τους. Σε πολλά από αυτά ζητούνται από τους ιδιοκτήτες τους να αναγερθούν όροφοι πάνω από τα ήδη υπάρχοντα κτίσματα, κάτι που δεν θεωρείται ορθό από αρχιτεκτονικής απόψεως. Αυτές οι παρεμβάσεις εκτός από επικίνδυνες κρίνονται και ασύμφορες.
Στις μονοκατοικίες που έχουν σχέδιο «Παρασκευόπουλου» αξίζει να ζυγίσουμε το κόστος με το όφελος, αλλά και το εάν μπορούν να διορθωθούν σε μεγάλο βαθμό οι ατέλειες της κατασκευής και οι υγρασίες που επιβαρύνουν το κτήριο ενεργειακά. Το πλεονέκτημα αυτών των παλιού τύπου κτηρίων είναι ότι πολλά από αυτά είναι πέτρινα και για το λόγο αυτό αξίζει να ανακατασκευαστούν παρά το γεγονός ότι χαρακτηρίζονται ως ενεργοβόρα. Για να ζεσταθούν και να ψυχθούν χρειάζεται περισσότερη κατανάλωση ενέργειας και εάν κάνουμε θερμοπρόσοψη σε ένα κτήριο πέτρινο χάνει την παραδοσιακή του μορφή.
Σε αρκετές περιπτώσεις αξίζει να ασχοληθεί κανείς με την κατεδάφισή του και την ανέγερση νέας μικρότερης σε τετραγωνικά οικοδομής, αλλά με τα πλεονεκτήματά της σύγχρονης μη ενεργοβόρας κατασκευής (θερμομόνωση και η υγρομόνωση).
-Πείτε μας για το κόστος μιας ανακατασκευής ανά τετραγωνικό μέτρο και το αντίστοιχο για την ανέγερση μιας καινούριας οικοδομής με τα ίδια τετραγωνικά ;
Το κόστος για μια ανακατασκευή, για μια μεσαίου τύπου ανακατασκευή, αγγίζει τα 500-600 ευρώ ανά τετραγωνικό για σπίτια από 80 -100 τετραγωνικά και είναι αρκετά υψηλό της τάξης των 50.000 – 70.000 ευρώ συνολικά στην περίπτωση που «ξεφύγουμε» και αυτό γίνεται αρκετά συχνά στις λεπτομέρειες. Εκεί ο προϋπολογισμός μπορεί να εκτιναχθεί και να γίνει υπερβολικά μεγάλη σπατάλη σε πράγματά που δεν θα έπρεπε. Αυτό που δεν πρέπει να λυπηθούμε είναι να δώσουμε χρήματα για τα στατικά του κτηρίου έτσι ώστε να διασφαλίζουμε την ασφάλεια αυτών που θα κατοικούν σε αυτό. Το κόστος μιας οικοδομής που θα ανεγερθεί εκ νέου είναι 1.500 ευρώ περίπου το τετραγωνικό, δηλαδή για ένα σπίτι 100 τετραγωνικών το συνολικό κόστος αγγίζει τα 150.000 ευρώ.
Εμείς ως επαγγελματίες θα πρέπει να γίνουμε πολλές φορές «δυσάρεστοι» λέγοντας στους πελάτες μας την αλήθεια για την στατικότητα των κτηρίων και τις απαιτήσεις ενός κτηρίου που θα είναι ασφαλές και αξιόπιστο.
Στην περιοχή μας μετά την εμπειρία των σεισμών του 1955 έχουμε προσεγμένες κατασκευές στην πλειονότητα τους ασφαλείς. Έχουμε επίσης καλούς μηχανικούς που με τη γνώση και την εμπειρία τους συμβάλλουν τα μέγιστα στο να έχουμε γερά και καλά συντηρημένα κτήρια.
Βασικός στόχος είναι, όταν φτιάχνουμε μια οικοδομή είτε ως ιδιοκτήτες είτε ως εργολάβοι να είναι σωστή η συντήρηση της, διότι αυτό συμβάλει και στη μακροημέρευση της.
Στην αγορά των ακινήτων ως εκτιμητής τι παρατηρείτε το τελευταίο διάστημα; Υπάρχει ενδιαφέρον και σε ποιες περιοχές εστιάζει το ενδιαφέρον του ο υποψήφιος αγοραστής;
Υπάρχουν αρκετοί ιδιώτες που δαπανούν – επενδύουν μεγάλα κεφάλαια στην αγορά ακινήτων ή την ανακατασκευή παλιών οικιών προκειμένου να ανέβουν σε πλατφόρμες AΙRBNB ή να τα μισθώσουν μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης. Οι περιοχές που έχουν αυτή τη στιγμή υψηλή ζήτηση για μικρού τύπου διαμερίσματα είναι στο κέντρο του Βόλου (τα μεγάλα βρίσκονται σε έλλειψη) και κυρίως στις περιοχές από την περιοχή της Αναλήψεως μέχρι την Παγασών, αλλά και την περιοχή του Αναύρου. Η επένδυση για εκμετάλλευση είναι αυτή τη στιγμή πιο συμφέρουσα στο κέντρο, γύρω από αυτό είναι χαμηλότερες οι τιμές λόγω και της χαμηλής ζήτησης.
Τι θα προτείνατε σε κάποιο πελάτη σας: να ανακατασκευάσει ένα ακίνητο ή να κατασκευάσει εκ νέου μια οικοδομή;
Είναι δυο διαφορετικές αγορές και εξαρτάται από το τι δυνατότητες υπάρχουν σε τετραγωνικά και σε οικονομικό επίπεδο. Υπάρχουν ακίνητα που δεν αξίζουν να ανακατασκευαστούν, αλλά οι ιδιοκτήτες τους λειτουργώντας εντελώς συναισθηματικά μπαίνουν στη διαδικασία να το κάνουν και αυτό κοστίζει αρκετά μεγάλα χρηματικά ποσά.
Υπάρχει και η κατασκευή νεο – ανεγειρόμενων οικοδομών που εκεί το κόστος ανεβαίνει λόγω και των υλικών, αλλά κυρίως του εργατικού κόστους και αυτό ισχύει και στις δυο περιπτώσεις. Κυρίως στις περιοχές της Νεάπολης, της Νέας Δημητριάδας, της Νέας Ιωνίας, αλλά και σε άλλες περιοχές εκτός κέντρου εκεί συμφέρει η ανακατασκευή με τις προϋποθέσεις που αναφέρθηκαν παραπάνω.
Οι καινούριες οικοδομές γίνονται κυρίως στο κέντρο αυτή τη στιγμή. Σίγουρα οι νεόδμητες οικοδομές είναι πιο ασφαλείς αλλά και αρκετές παλαιότερες μπορούν να συντηρηθούν και να επισκευαστούν και να παραμείνουν αξιόπιστες και ασφαλείς.
Πόσο έχει επηρεάσει η άνοδος των τιμών των υλικών και του εργατικού κόστους, το συνολικό κόστος της οικοδομής;
Σε πολύ μεγάλο βαθμό επηρεάζει το κόστος της ανόδου των υλικών. Την προηγούμενη εβδομάδα μόλις ανέβηκε η τιμή του χαλκού για τα καλώδια κατά 9%. Επίσης, οι τιμές των πλακιδίων είτε είναι εγχώρια είτε εισαγωγής, κυρίως τα εισαγωγής ανέβηκαν κατά 15% εξαιτίας του προβλήματος ανεφοδιασμού από τη διώρυγα του Σουέζ .
Γενικότερα, εάν το κόστος της ανακατασκευής δεν καλύπτει τις προϋποθέσεις που θέσαμε παραπάνω (εξασφάλιση στατικών και προφύλαξη από υγρασίες) τότε ένα κόστος 50.000-60.000 ευρώ για ένα σπίτι κάτω από 80 τετραγωνικά είναι απαγορευτικό. Εάν όμως αναφερόμαστε σε ένα κόστος 15.000-30.000 ευρώ για ένα σπίτι 100 τετραγωνικών τότε είναι ικανοποιητικό.
Το μεγάλο πρόβλημα είναι η έλλειψη εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού, διότι γενικότερα η οικοδομή κατατάσσεται στα βαρέα και ανθυγιεινά επαγγέλματα και απαιτεί τεράστια προσπάθεια. Οι Έλληνες δεν προτιμούν να δουλεύουν στην οικοδομή και όσοι έρχονται απογοητεύονται. Επίσης, η δεύτερη γενιά μεταναστών από τις βαλκανικές χώρες έχει φύγει και δεν εργάζεται πλέον στην οικοδομή. Υπάρχουν όμως κάποια συνεργεία που είναι εξειδικευμένα αλλά είναι λίγα και ακριβά.
Οι απαλλαγές φόρου που έχουν θεσπισθεί, όπως η αναστολή του Φ.Π.Α στα ακίνητα, η απαλλαγή του φόρου στις γονικές παροχές έδωσαν ώθηση στα ακίνητα;
Ναι, φυσικά βοήθησε πολύ ιδίως η αναστολή του Φ.Π.Α στο κόστος, αλλά και οι γονικές παροχές που έχουν πλέον μεγάλο μέρος αφορολόγητης ύλης. Τα χρήματα που επενδύονται πλέον στην Ελλάδα και από ξένους επενδυτές κυρίως από το Ισραήλ και άλλες χώρες παραμένουν στον τόπο μας, ενισχύουν την τοπική αγορά, αλλά και την οικονομία και προκαλούν αλυσιδωτές αντιδράσεις. Είναι γεγονός πως επαγγέλματα που είχαν σχέση με την ανακαίνιση δεν είχαν μείνει από δουλειά ακόμα και το διάστημα της οικονομικής κρίσης.
Τελικά τι προτείνετε να κάνει κάποιος που έχει ένα ακίνητο, εάν πρόκειται να το ανακατασκευάσει ή να αγοράσει νέο. Τι να προσέξει και πως να προστατευθεί;
Σίγουρα θα πρέπει να απευθυνθεί σε έναν εξειδικευμένο τεχνικό σύμβουλο, είτε μηχανικό είτε αρχιτέκτονα που θα του υποδείξει το σωστό τρόπο για να εκμεταλλευθεί το ακίνητο του. Στην περίπτωση της νεόδμητης οικοδομής θα πρέπει να βρει αξιόπιστους και φερέγγυους κατασκευαστές και τέλος να δώσει ιδιαίτερο βάρος στο κοστολόγιο. Τι τον συμφέρει οικονομικά και να σκεφτεί στην βάση της ψυχρής λογικής και όχι του συναισθήματος που πολλές φορές μπορεί να γίνει κακός σύμβουλος για αποφάσεις τέτοιου μεγέθους .
Η ανακατασκευή είναι ένα επικίνδυνο εγχείρημα και χρειάζεται να έχουμε εμπιστευθεί ανθρώπους που θα μας πουν και θα μας υποδείξουν την αλήθεια. Εμπιστευόμαστε τους ειδικούς στην οικοδομή, όπως θα εμπιστευόμασταν το γιατρό μας.