Στις αγορές και ανακαινίσεις παλιών κτιρίων έχει διοχετευτεί όλη η «ενέργεια» της αγοράς μετά την κατάρρευση της οικοδομής. Η αξιοποίηση ακινήτων μέσα στην περίοδο της κρίσης με ανακινήσεις και ανακαινίσεις είναι η νέα μορφή επένδυσης, που ταυτόχρονα διασώζει κτίρια αξίας. Αυτό είναι ένα δοκιμασμένο μοντέλο σε όλα τα κράτη της Ευρώπης, όπου τα κέντρα των πόλεων διατηρούν τον οικοδομικό τους εξοπλισμό και τα παλιά κτίρια, είτε από σεβασμό στην παράδοση, είτε γιατί δεν υπήρχαν λόγοι να κατεδαφισθούν. Παραμένουν, λοιπόν, και συνεισφέρουν στις λειτουργίες και τις ανάγκες του αστικού ιστού.
Ο αρχιτέκτονας μηχανικός, καθηγητής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας κ. Κώστας Αδαμάκης που έχει βάλει την σφραγίδα του στην αναμόρφωση της πόλης του Βόλου με τη διάσωση βιομηχανικών και νεοκλασικών κτιρίων δηλώνει πως μέσα στην κατάρρευση και στην δραματική αλλαγή του τοπίου οι στεγαστικές ανάγκες δεν έπαψαν να υπάρχουν.
«Δεν κατασκευάζονται νέες οικοδομές. Δεν γίνονται διαγωνισμοί για δημόσια κτίρια, πλην ελαχίστων περιπτώσεων όταν η χρηματοδότηση είχε εξασφαλιστεί πριν την οικονομική κατάρρευση και τα capital control. Δεν υπάρχουν επενδυτές για νέες τουριστικές μονάδες, και όπως γνωρίζουμε αυτή είναι μια σημαντική δραστηριότητα στην περιοχή μας εξαιτίας της γειτνίασης με το Πήλιο και τα νησιά.
Σταμάτησαν να κατασκευάζονται κτίρια με το σύστημα της αντιπαροχής με συνέπεια την πλήρη απραξία όλου του κυκλώματος της οικοδομής και την ανεργία μηχανικών, εργολάβων, τεχνιτών και βοηθητικού προσωπικού. Οι ανάγκες όμως για κατοίκηση δεν σταμάτησαν να υπάρχουν. Νέα ζευγάρια αποφασίζουν να παντρευτούν ή να συμβιώσουν.
Νέοι φοιτητές έρχονται στην πόλη αναζητώντας εναγωνίως στέγη. Τουρίστες και επισκέπτες συνεχίζουν να ενδιαφέρονται για καταλύματα προκειμένου να περάσουν κάποιες ημέρες ξεκούρασης και διακοπών στην ομολογουμένως εξαιρετικής ομορφιάς περιοχή μας. Νέες εταιρείες δημιουργούνται, λιγότερες βεβαίως ποσοστιαία από την προ κρίσης περίοδο και σίγουρα με εντελώς μειωμένο το κόστος και τον προϋπολογισμό για την εξεύρεση στέγης και την εγκατάστασή τους, αλλά δημιουργούνται,
Η ζήτηση λοιπόν εξακολουθεί να υπάρχει ανεξάρτητα από την οικονομική δυσκολία της περιόδου την οποία διανύουμε, έχει όμως εντελώς διαφορετικά χαρακτηριστικά από τα προηγούμενα χρόνια», δήλωσε ο ίδιος.
Όπως τονίζει ο κ. Κ. Αδαμάκης, στον Βόλο και στη Μαγνησία γενικότερα καταγράφεται μείωση του μεγέθους των ζητούμενων ακινήτων. Εξαιτίας των περιορισμένων οικονομικών και του μειωμένου οικογενειακού προϋπολογισμού πλεονέκτημα για ενοικίαση ή πώληση έχουν πλέον τα μικρά διαμερίσματα, γκαρσονιέρες, δυάρια και μικρά τριάρια μέχρι 85 – 90 μ2. Επίσης καταγράφεται μείωση της ζήτησης νέων διαμερισμάτων κυρίως ένεκα της αδυναμίας πληρωμής του αυξημένου κοστολογίου αυτών σε σχέση με τα παλιά. Παρατηρείται μεγάλη αύξηση της ζήτησης παλιών διαμερισμάτων η και παλιών κατοικιών, εξαιτίας της σημαντικά μικρότερης δαπάνης που απαιτείται για την αγορά. Καταγράφεται Ζήτηση παλαιών συνήθως ξεχασμένων κτιρίων βοηθητικής χρήσης, όπως αποθηκών, εγκαταλελειμμένων εργαστηρίων, ανεξάρτητα από το αν βρίσκονται εντός η εκτός σχεδίου τα οποία συνήθως μετατρέπονται σε κτίρια για τουριστική χρήση.(ιδιοκατοίκηση ή νοίκιασμα).
Παρατηρεί κανείς πως μέσα από τις ανακατασκευές υπάρχει διατήρηση και εκ νέου αξιοποίηση των υπαρχόντων και συνήθως εγκαταλελειμμένων μετασεισμικών κατοικιών τύπου Παρασκευόπουλου με τα οποία κτίσθηκε η πόλη του Βόλου μετά τους σεισμούς. Η συνήθης πρακτική προ κρίσης όταν και το μέγεθος του οικοπέδου το επέτρεπε ήταν η κατεδάφιση και η ανέγερση νέας πολυώροφης κατασκευής. «Οι ιδιοκτήτες πρέπει να πεισθούν ότι η απλή μονοκατοικία των 60- 70 μ2 μπορεί κάλλιστα και με μικρό κοστολόγιο να μετατραπεί σε μία μοντέρνα κατοικία η οποία θα καλύπτει πλήρως τις ανάγκες και τις απαιτήσεις των χρηστών η των νέων ενοίκων. Αυτό και ανάλογα με τα οικονομικά δεδομένα μπορεί να συμβεί με ή και χωρίς καθόλου Προσθήκες κατ’ έκταση η καθ’ ύψος, με αιτήματα αλλαγής χρήσης κυρίως σε ότι αφορά επαγγελματικά κτίρια, όπως κτίρια γραφείων, καταστημάτων, και μετατροπή τους σε κτίρια κατοικιών των οποίων η ζήτηση είναι σαφώς μεγαλύτερη ακόμη και την περίοδο της κρίσης»
Επίσης παρατηρείται ανακαίνιση υπαρχόντων ξενοδοχειακών μονάδων και απαξιωμένων μονάδων ενοικιαζομένων διαμερισμάτων, τα οποία μέσω της ανακαίνισης αποκτούν νέα δυναμική.
«Μέσα λοιπόν σε αυτό το δυσοίωνο κλίμα βρήκε πρόσφορο έδαφος και άνθισε μια κάπως παραμελημένη δραστηριότητα του κλάδου μας η ανακαίνιση.
Φαίνεται ότι ένα σχετικά νέο τεχνικό πεδίο ανοίγεται στην Ελληνική πραγματικότητα αυτό των επαναχρήσεων, αποκαταστάσεων, βελτιώσεων και λειτουργικών αναδιαρρυθμίσεων, σε υφιστάμενα κελύφη. Τα κελύφη αυτά είτε είχαν εγκαταλειφθεί από καιρό είτε λειτουργούσαν υποβαθμισμένα και πλήρως απαξιωμένα εξαιτίας των ελλείψεων και των ζημιών που είχαν υποστεί με την πάροδο του χρόνου και ίσως την έλλειψη επαρκούς συντήρησης.
Αυτό είναι ένα δοκιμασμένο μοντέλο σε όλα τα κράτη της Ευρώπης, όπου τα κέντρα των πόλεων διατηρούν τον οικοδομικό τους εξοπλισμό και τα παλιά κτίρια, είτε από σεβασμό στην παράδοση, είτε γιατί δεν υπήρχαν λόγοι να κατεδαφισθούν. Παραμένουν λοιπόν, και συνεισφέρουν στις λειτουργίες και τις ανάγκες του αστικού ιστού.
Βεβαίως αυτά μετασχηματίζονται, είτε ως προς την χρήση είτε ως προς το μέγεθος είτε ως προς τις εξυπηρετήσεις ( θέρμανση- ψύξη- κλιματισμός) κατά τέτοιον τρόπο ούτως ώστε να εξυπηρετούν τις ανάγκες της αγοράς και της ζήτησης.
Πώς μπορούμε όμως να προσεγγίσουμε και να μετατρέψουμε ένα υφιστάμενο κτίριο σε λειτουργικό με βάσει τις νέες προδιαγραφές και τις σημερινές απαιτήσεις και ανάγκες;
«Επικρατεί η άποψη ότι με την βοήθεια εργολάβου η ενός απλού μάστορα μπορούμε να καλύψουμε πλήρως το τεχνικό αντικείμενο και να φθάσουμε στο επιθυμητό αποτέλεσμα . Αυτό είναι μεγάλο λάθος και μπορεί να φθάσει σε τεχνικό οικονομικό αλλά και χρονικό αδιέξοδο. Δεν είναι τυχαίο το ότι στο εξωτερικό οι επεμβάσεις σε υφιστάμενα κτίρια ανατίθενται σε οργανωμένα γραφεία, με αυστηρά συγκεκριμένη αναλυτική τεχνική περιγραφή, προϋπολογισμό του έργου και χρόνο παράδοσης. Σε όλες τις επεμβάσεις σε υφιστάμενα κτίρια απαιτείται μελέτη από διπλωματούχο μηχανικό και η επιβαλλόμενη κατά περίπτωση οικοδομική άδεια. Και στην περίπτωση αυτή ανάλογα με τον βαθμό της επέμβασης, τις απαιτούμενες στατικές ενισχύσεις και το μέγεθος των συνολικών αλλαγών μπορούμε να επιλέξουμε από εναλλακτικές περιπτώσεις οικοδομικών αδειών με αντίστοιχη οικονομική διαβάθμιση.
Πρέπει εδώ να επισημάνω ότι η ανακαίνιση δεν είναι εργασία διακόσμησης του κτιρίου αλλά μια σύνθετη και σε βάθος προσέγγιση η οποία αν δεν γίνει με την δέουσα επιμέλεια και προσοχή μπορεί εύκολα στο μέλλον να ακυρώσει όλη την προσπάθεια και τα έξοδα που έγιναν», επισημαίνει
Τι πρέπει να προσέξουμε κατά τη διαδικασία της επέμβασης;
-Έλεγχος στατικής επάρκειας, τρωτότητας και παθολογίας της φέρουσας κατασκευής του κτιρίου.
-Έλεγχος της πιθανής υγρασίας που είναι ο υπ’ αριθμ. ένα εχθρός των κατασκευών. Αυτό σημαίνει έλεγχος μονώσεων δωμάτων και στεγών καθώς και της ανιούσας υγρασίας (υπόγεια, δάπεδα, θεμέλια) Επίσης έλεγχο των οριζοντίων και κατακόρυφων οδεύσεων συλλογής ομβρίων (υδρορροών). Συνήθως οι ιδιοκτήτες απαιτούν την αισθητική και λειτουργική αναβάθμιση του ακινήτου θεωρώντας ήσσονος σημασίας τις εργασίες θερμομόνωσης, ηχομόνωσης, υγρομόνωσης που καθορίζουν τελικά την ποιότητα του εγχειρήματος.
-Ένταξη νέων φιλικών-ανανεώσιμων πηγών ενέργειας για την εξυπηρέτηση του κτιρίου.
-Χρησιμοποίηση τελευταίας τεχνολογίας οικολογικών υλικών και νέων τεχνοτροπιών και μεθόδων κατασκευής. Αυτά όλα μπορούν να επηρεάσουν θετικά, όχι μόνον το τεχνικό και αρχιτεκτονικό αποτέλεσμα αλλά και το κόστος κατασκευής του κτιρίου. Πρέπει οι χρήστες να αντιληφθούν ότι οι σωστές υποδομές θα πρέπει να εξουσιάζουν την λογική της ανακαίνισης.
-Η χρησιμοποίηση της ξηράς δόμησης (γυψοσανίδες και τσιμεντοσανίδες) σωστά μελετημένες μπορούν να μειώσουν σημαντικά τον χρόνο κατασκευής αλλά και το κόστος της εργατικής δαπάνης (Τα ένσημα του ΙΚΑ).
-Τα ενεργειακά κουφώματα με τα διπλά τζάμια συνεισφέρουν επίσης σημαντικά στην ενεργειακή θωράκιση και μαζί με την θερμοπρόσοψη μπαίνουν στην κορυφή των απαιτούμενων επεμβάσεων.
-Νέας τεχνολογίας με τεράστια ποικιλία χρωμάτων και σχημάτων ξύλινα δάπεδα τύπου Laminate η τρικολητά, τα οποία πολλές φορές μπορούν να τοποθετηθούν επάνω από τα υφιστάμενα αποφεύγοντας τις δαπανηρές αποξηλώσεις και την αποκομιδή μπάζων, άρα μειώνοντας σημαντικά το κοστολόγιο της κατασκευής μας.
-Φωτιστικά και λαμπτήρες λεντ μειωμένης ενεργειακής κατανάλωσης σε συνδυασμό με την χρησιμοποίηση των εναλλακτικών πηγών ενέργειας(ηλιακοί θερμοσίφωνες- φωτοβολταικά συστήματα),και το νυχτερινό ρεύμα μειωμένου κοστολογίου, μπορεί να μειώσουν σημαντικά το λειτουργικό κόστος και να αποσβέσουν πολύ γρήγορα την δαπάνη κατασκευής.
-Σκίαση και προστασία από τον δυσμενή προσανατολισμό. Βασικό μέλημα του μελετητή είναι η δημιουργία συνθηκών άνεσης για τις δύσκολες καλοκαιρινές μέρες με την δημιουργία ημιυπαίθριων χώρων, που επιτρέπουν την ευχάριστη παραμονή των χρηστών προσαυξάνοντας ουσιαστικά τον ωφέλιμο χώρο της κατοικίας. Πέργκολες, κληματαριές και σωστή φύτευση, δοκιμασμένες βιοκλιματικές πρακτικές της ανώνυμης παραδοσιακής αρχιτεκτονικής μας συνεισφέρουν σημαντικά στην ανάγκη για σκίαση και προστασία από τον ήλιο.( Κωτούζας-πέργκολα)
Το ίδιο ισχύει και για την προσφερόμενη ποικιλία σε υλικά κατασκευής ντουλαπών, κουζινών, εσωτερικών και εξωτερικών θυρών και όλων των επί μέρους τμημάτων των κατασκευών. Εκείνο βεβαίως που χρειάζεται είναι η σωστή επιλογή και ο συνδυασμός όλων αυτών σε ένα ενιαίο λειτουργικό και αισθητικό σύνολο το οποίο θα ενταχθεί στο προσυπολογιζόμενο κόστος χωρίς παρεκκλίσεις και χρονικές υστερήσεις.
Τα διατηρητέα
Εντελώς διαφορετική κατηγορία που χρειάζεται ιδιαίτερη εμπειρία και επιστημονική επάρκεια είναι τα κατά νόμον Διατηρητέα Κτίρια. Ο σωστός όρος για την κατηγορία αυτή είναι Αποκατάσταση και όχι Ανακαίνιση διότι πρόκειται για επαναφορά του κτιρίου στην αρχική του κατάσταση. Απαιτείται λοιπόν ενδελεχής ιστορική και δομοκατασκευαστική τεκμηρίωση και έγκριση των εργασιών αποκατάστασης από το συμβούλιο νεότερων μνημείων.(Τσικρίκης- Πανεπιστημιακή βιβλιοθήκη)
Το κόστος ανακατασκευής
Ένα εύλογο ερώτημα είναι αν η επέμβαση σε υφιστάμενα κτίρια είναι συμφέρουσα και ποιο το κοστολόγιο κατασκευής ανά μ2.
Γνωρίζουμε ότι το κόστος κατασκευής για ένα νέο κτίριο που θα κατασκευασθεί από τα θεμέλια είναι της τάξης των 800- 1000 ευρώ ανά μ2 για μία μέση καλή συμβατική κατασκευή χωρίς υπερβολές. Αντίστοιχα το κόστος για μία κατασκευή στο Πήλιο, συνεκτιμώντας την μεταφορά των υλικών και τις απαιτήσεις για στέγη, ξύλινα κουφώματα, λιθοδομές και τοιχία αντιστήριξης λόγω των μεγάλων υψομετρικών διαφορών των οικοπέδων είναι από 1250- 1500 ευρώ /μ2.
Στις αποκαταστάσεις το κόστος επεμβάσεων μπορεί να κοστίζει από 150 έως 350 ευρώ/ μ2 ανάλογα με το μέγεθος του κτιρίου και βεβαίως με το εύρος των εργασιών που σχετίζεται άμεσα και με την κατάσταση του κτιρίου και τον αρχικό χρόνο κατασκευής του. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι σε ένα δυάρι 50 μ2 το κόστος μπορεί να κυμαίνεται από 50 χ 150 ευρώ /μ2 = 7500 ευρώ έως 50χ350 = 16.500 με την μέση τιμή να κυμαίνεται στις 10.000 ευρώ. Με δεδομένο ότι το ενοίκιο του δυαριού μετά την ανακαίνιση είναι της τάξης των 300 ευρώ / μήνα, η απόσβεση γίνεται σε περίπου 2,5 έως τρία χρόνια.
ΚΑΤΕΡΙΝΑ ΤΑΣΣΟΠΟΥΛΟΥ