Η «Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων του Σχεδίου Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλης Δήμου Ζαγοράς Μαγνησίας», είναι γεγονός και η περιοχή θα αποκτήσει οργανωμένη πολεοδόμηση, καθώς θα επικυρωθεί από το Περιφερειακό Συμβούλιο. Απαγορεύεται στο εξής η εκτός σχεδίου δόμηση.
Η μελέτη που θα ψηφιστεί, αφορά στις κατευθύνσεις πολεοδομικής οργάνωσης, βάσει των τοπικών αναγκών, των αρχών της βιώσιμης ανάπτυξης και της φυσικής και γεωλογικής καταλληλότητας των επί μέρους περιοχών.
Ως περιοχή του δικτύου Φύση 2000 στο σύνολο της έκτασής του, επιβάλλεται ο περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης.
Τακτοποιείται η χωροθέτηση των παραγωγικών δραστηριοτήτων εκτός των οικιστικών συγκεντρώσεων, στη βάση της μεταξύ τους συμπληρωματικότητας και του ρόλου τους στην τοπική οικονομία, χωρίς να μεταβάλλονται οι εκτός σχεδίου όροι δόμησης. Δίνεται η κατεύθυνση χωροθέτησής τους εντός οργανωμένων υποδοχέων. Οι οικιστικές συγκεντρώσεις οργανώνονται ως μία ενιαία ανοικτή πόλη, η οποία επιμερίζεται σε πολεοδομικές ενότητες στη βάση των ορίων των Δημοτικών ή Τοπικών Κοινοτήτων. Σε κάθε πολεοδομική ενότητα, οι υφιστάμενοι οικισμοί αποτελούν συνοικίες.
Με βάση τη φθίνουσα πορεία του πληθυσμού της Ζαγοράς συνολικά, σε συνδυασμό με τις χωρητικότητες των ήδη οριοθετημένων εκτάσεων, δεν προκύπτει ενδογενώς η ανάγκη επέκτασης των οικισμών, με αξιοσημείωτη όμως την αύξουσα τάση στους παραθαλάσσιους οικισμούς του Χορευτού και των Αγίων Σαράντα, από την οποία προκύπτουν ήδη ορατές πολεοδομικές πιέσεις. Οι ανάγκες χώρου για δόμηση εντός οργανωμένων υποδοχέων, οι οποίες αναμένεται να αυξηθούν στη βάση του επιλεγμένου μοντέλου χωρικής οργάνωσης του περιορισμού της εκτός σχεδίου δόμησης και της διάθεσης περισσότερου χώρου για την περαιτέρω ανάπτυξη της παραθεριστικής κατοικίας των οικονομικών δραστηριοτήτων του τουρισμού, οδηγούν στην υιοθέτηση συγκεκριμένων επεκτάσεων στους οικισμούς του Χορευτού και της Ζαγοράς, στον οικισμό της Μακρυρράχης (η οποία αποτελεί ειδική περίπτωση), καθώς και στον οικισμό του Πουρίου. Επίσης προτείνονται προς οριοθέτηση ή πολεοδόμηση, με στόχο την απορρόφηση των πιέσεων για παραθεριστική κατοικία και τουριστικές χρήσεις, αλλά και την προστασία του περιβάλλοντος, με βάση τις αρχές της βιωσιμότητας, οι παραθαλάσσιοι οικισμοί των Αγίων Σαράντα και της Ανάληψης.
Οι απαγορεύσεις στη δόμηση
Οι επεκτάσεις στον οικισμό της Ζαγοράς προκύπτουν λόγω των περιορισμών στο πλαίσιο της μελέτης στην εκτός σχεδίου δόμηση και στην προσπάθεια κατεύθυνσης των πολεοδομικών πιέσεων εντός των οικισμών και εν γένει των οργανωμένων υποδοχέων. Η Ζαγορά, που αποτελεί σήμερα το σημαντικότερο κέντρο της ευρύτερης περιοχής, αλλά και τον μεγαλύτερο οικισμό του Πηλίου, διαθέτει τμήματα εντός των υφιστάμενων ορίων της, τα οποία δεν είναι κατάλληλα προς δόμηση και επιπλέον πυκνοδομημένες συνοικίες, όπως η Αγία Παρασκευή και η Μεταμόρφωση Σωτήρα. Στον οικισμό της Ζαγοράς, για τον σχεδιασμό των επεκτάσεων λαμβάνονται υπ’ όψη οι περιορισμοί που προκύπτουν για λόγους προστασίας των ρεμάτων (καταρχήν ακατάλληλη περιοχή 20μ. εκατέρωθεν της οριογραμμής), η απαγόρευση επέκτασης του ορίου του οικισμού σε απόσταση μικρότερη από 50μ. από τα τρία υφιστάμενα κοιμητήρια του οικισμού, και η γεωλογική καταλληλότητα του εδάφους των σχεδιαζόμενων επεκτάσεων. Αποφεύγονται κλίσεις μεγαλύτερες από 35-40%, σε συνάρτηση με το γεωλογικό υπόβαθρο. Με βάση τη δομή του οικισμού που αποτελείται από επιμέρους συνοικίες, επιδιώκονται επεκτάσεις σε περισσότερες κατευθύνσεις, ώστε να καλύπτονται όλες οι επιμέρους χωρικές ενότητες. Συνεπώς, με βάση τα παραπάνω προτείνονται συγκεκριμένες επεκτάσεις στα δυτικά του οικισμού και μέχρι τον λόφο Αγίου Αθανασίου στα κατάντη των δεξαμενών ύδρευσης, στα βόρεια στην κατεύθυνση προς το Πουρί, στα ανατολικά προς το Χορευτό και στα νότια, σαν επέκταση της συνοικίας της Αγίας Παρασκευής.
Ο οικισμός του Χορευτού λόγω της παραθαλάσσιας θέσης του, είναι αυτός που αντιμετωπίζει τις μεγαλύτερες πιέσεις. Οι πιέσεις αυτές έχουν ήδη οδηγήσει σε σχετικά εκτεταμένη διάχυση παραθεριστικής κατοικίας και τουριστικών χρήσεων προς την ενδοχώρα, έξω από τα όρια του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου του οικισμού. Η επέκταση των ορίων ανάντη του οικισμού στοχεύει στην προσφορά περισσότερου χώρου εντός ορίων οικισμού, για την κάλυψη της διαπιστωμένης ζήτησης και την εκτόνωση των παραπάνω πιέσεων. Επιπλέον εντάσσεται στο σχέδιο η περιοχή του δημοτικού κάμπινγκ, με στόχο την αξιοποίηση της περιουσίας του Δήμου.
Τα υφιστάμενα όρια του οικισμού της Μακρυρράχης είναι ήδη αρκετά ευρύτερα από τον συμπαγή οικιστικό ιστό, ειδικά προς τον βορρά. Όμως σε πολλές περιοχές εντός των υφιστάμενων ορίων η οικοδόμηση καθίσταται απαγορευτική, λόγω μεγάλων κλίσεων, κατολισθητικών φαινομένων και δύσκολης πρόσβασης. Στον οικισμό προτείνονται περιορισμένες επεκτάσεις, σε περιοχές γεωλογικά κατάλληλες. Απαραίτητη προϋπόθεση για την ισχύ και πολεοδόμηση των συγκεκριμένων επεκτάσεων είναι η προηγούμενη μείωση της σημερινής οριοθετημένης έκτασης του οικισμού σε περιοχές, που είναι λιγότερο γεωλογικά κατάλληλες για δόμηση.
Ο οικισμός του Πουρίου είναι χωροθετημένος σε περιοχή με έντονες κλίσεις του εδάφους. Λόγω του γενικότερου περιορισμού της δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές, που προτείνεται για το σύνολο της Δημοτικής Ενότητας, προτείνεται περιορισμένη επέκταση του οικισμού του Πουρίου στην κατεύθυνση της εισόδου του από τον νότο, όπου υπάρχουν οι μεγαλύτερες πολεοδομικές πιέσεις και το λιγότερο ακατάλληλο γεωλογικό υπόβαθρο.
Σε ότι αφορά στις μη οριοθετημένες οικιστικές συγκεντρώσεις, προτείνεται η οριοθέτηση ή πολεοδόμηση των οικιστικών συγκεντρώσεων Ανάληψη και Άγιοι Σαράντα, όπου εντοπίζονται και οι πιο έντονες πιέσεις.
Σε κάθε περίπτωση, δίνεται ως κατεύθυνση η πολεοδόμησή τους είτε από τον Δήμο, είτε από τους ιδιώτες, με το ανάλογο κάθε φορά θεσμικό πλαίσιο. Στόχος είναι η προσφορά γης για δόμηση με ευνοϊκότερους όρους, ώστε να περιοριστεί η διάσπαρτη «εκτός σχεδίου» δόμηση, που εκδηλώνεται στις εν λόγω περιοχές, κυρίως για λειτουργίες που σχετίζονται με τους κλάδους του τουρισμού και του παραθερισμού. Ο μέσος συντελεστής δόμησης θα είναι 0,6, το ποσοστό έκτασης για δομήσιμα οικοδομικά τετραγωνικά θα είναι 50% και το 50% θα αφορά στους απαραίτητους κοινόχρηστους χώρους. Η δόμηση κατά άτομο θα είναι 45 τετραγωνικά…
Εντός των Οικιστικών Υποδοχέων απαγορεύονται οι κάτωθι εγκαταστάσεις Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας:
α. αιολικές εγκαταστάσεις,
β. μικρά υδροηλεκτρικά έργα (Μ.ΥΗ.Ε.),
γ. εγκαταστάσεων εκμετάλλευσης της ενέργειας από βιομάζα ή βιοαέριο και
δ. εγκαταστάσεων εκμετάλλευσης της γεωθερμικής ενέργειας.
Στη Ζαγορά χωροθετούνται τέσσερα πολεοδομικά κέντρα, όσες και οι γειτονιές του οικισμού (Μεταμόρφωση, Άγιος Γεώργιος, Αγία Κυριακή, Αγία Παρασκευή). Γύρω από την πλατεία Αγίου Γεωργίου χωροθετείται το πολεοδομικό κέντρο με κεντρική λειτουργία στον οικισμό, ενώ τα υπόλοιπα χαρακτηρίζονται «τοπικά κέντρα συνοικίας – γειτονιάς». Στα μέτωπα του κεντρικού οδικού άξονα που διασχίζει τη Ζαγορά, χωροθετείται η χρήση της γενικής κατοικίας. Στην υπόλοιπη έκταση του οικισμού αποδίδεται η χρήση της αμιγούς κατοικίας, με εξαίρεση τις ζώνες κατά μήκος της οριογραμμής των ρεμάτων που παραμένουν ελεύθερα από δόμηση, οι οποίες χαρακτηρίζονται «ελεύθεροι χώροι – αστικό πράσινο» για να προστατευθούν. Τέλος στον χώρο του γηπέδου πλησίον του λόφου Αγίου Αθανασίου, όπου προγραμματίζεται από τον Δήμο η κατασκευή κλειστής αθλητικής εγκατάστασης, καθορίζεται η χρήση «κοινωνικών εξυπηρετήσεων», με αποκλειστική ειδική πολεοδομική λειτουργία «αθλητικές εγκαταστάσεις».
Στο Χορευτό το πολεοδομικό κέντρο χωροθετείται στο σημείο, που ο οδικός άξονας Ζαγοράς – Χορευτού συναντά την παραλιακή οδό. Στην υπόλοιπη περιοχή του παραλιακού μετώπου αποδίδεται χρήση γενικής κατοικίας, ενώ στην περιοχή της ενδοχώρας αποδίδεται αντίστοιχα χρήση αμιγούς κατοικίας. Το κοινοτικό κάμπινγκ στα νότια του οικισμού αποκτά χρήση «Τουρισμού – Αναψυχής», με μοναδική ειδική πολεοδομική λειτουργία «ξενώνες, ξενοδοχεία και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις» για την καλύτερη αξιοποίηση της δημοτικής περιουσίας. Οι ζώνες κατά μήκος της οριογραμμής των ρεμάτων, που παραμένουν ελεύθερα από δόμηση, χαρακτηρίζονται «ελεύθεροι χώροι – αστικό πράσινο».
Στη Μακρυρράχη το κέντρο του οικισμού αποκτά λειτουργία πολεοδομικού κέντρου, ενώ κατά μήκος του κύριου οδικού άξονα χωροθετείται γενική κατοικία. Η υπόλοιπη έκταση του οικισμού καλύπτεται από χρήση αμιγούς κατοικίας, με εξαίρεση τις ζώνες κατά μήκος της οριογραμμής των ρεμάτων, που παραμένουν ελεύθερα από δόμηση, οι οποίες χαρακτηρίζονται «ελεύθεροι χώροι – αστικό πράσινο», για να προστατευθούν.
Στο Πουρί χωροθετούνται δύο κέντρα, ένα πολεοδομικό κέντρο με κεντρική λειτουργία στον οικισμό, στο κέντρο του, «πάνω μαχαλά» και ένα τοπικό κέντρο συνοικίας – γειτονιάς στο κέντρο του «κάτω μαχαλά». Χωροθετείται γενική κατοικία κατά μήκος του κεντρικού οδικού άξονα, που διασχίζει τον «πάνω μαχαλά» και η υπόλοιπη έκταση του οικισμού καλύπτεται από χρήση αμιγούς κατοικίας, με εξαίρεση τις ζώνες κατά μήκος της οριογραμμής των ρεμάτων, που παραμένουν ελεύθερα από δόμηση, οι οποίες χαρακτηρίζονται «ελεύθεροι χώροι – αστικό πράσινο», για να προστατευθούν.
Προτείνεται η οριοθέτηση ή πολεοδόμηση της οικιστικής συγκέντρωσης των Αγίων Σαράντα με χρήση «Τουρισμού – Αναψυχής» και η οριοθέτηση ή πολεοδόμηση της οικιστικής συγκέντρωσης Ανάληψη με χρήση επίσης «Τουρισμού – Αναψυχής».
Σε κάθε ενότητα προτείνεται η κατασκευή δικτύου αποχέτευσης ακαθάρτων υδάτων και απόληξη αυτού σε Εγκατάσταση Επεξεργασίας Λυμάτων.
Προτείνεται επίσης η ολοκλήρωση της κατασκευής του Σταθμού Μεταφόρτωσης Απορριμμάτων. Επιπλέον προτείνεται ο σχεδιασμός και η ανάπτυξη συστήματος διαχωρισμού των απορριμμάτων στον χώρο δημιουργίας τους, με σκοπό την επαναχρησιμοποίηση των υλικών που δύνανται να ανακυκλωθούν και τη μεταφορά στους χώρους υγειονομικής ταφής των υπολειμμάτων.
Προτείνεται η υπογειοποίηση του εναέριου δικτύου παροχής ηλεκτρικής ενέργειας. Επίσης προτείνεται η εγκατάσταση υπογείου δικτύου παροχής φυσικού αερίου.
Σε κάθε ενότητα προτείνεται η εγκατάσταση ευρυζωνικού δικτύου.