Είναι ιδιοκτήτης διαμερίσματος σε κεντρική τετραώροφη πολυκατοικία του Βόλου, η οικοδομική άδεια της οποίας εκδόθηκε το 1994 και το κτήριο αποπερατώθηκε το 1996. Ο εν λόγω ιδιοκτήτης απέκτησε το διαμέρισμά του το 1999 και μάλιστα από τον ίδιο τον κατασκευαστή της πολυκατοικίας.
Ο ιδιοκτήτης ανακαλύπτει κάποια ημέρα ότι άνωθεν του διαμερίσματός του, το οποίο βρίσκεται στον τελευταίο 4ο όροφο της πολυκατοικίας, βρίσκεται ένα δώμα, που δεν χρησιμοποιείται για τη στέγαση του συστήματος ανελκυστήρα, όπως το σχέδιο της οικοδομής καταγράφει, αλλά στεγάζει ένοικο… Προσφεύγει στην Πολεοδομία, εκδίδεται πρωτόκολλο αυθαιρέτου, ο κατασκευαστής – ιδιοκτήτης καταβάλει κάθε χρόνο πρόστιμο, αλλά κάποια στιγμή ο ιδιοκτήτης του νόμιμου διαμερίσματος από κάτω θέλει να απαλλαγεί από τον κάθε ένοικο και ζητεί να αγοράσει ο ίδιος το εν μέρει αυθαίρετο δώμα. Κι εκεί έρχεται αντιμέτωπος με την ελληνική γραφειοκρατία και τα αδιέξοδα: Το δώμα δεν φαίνεται πουθενά στο σχέδιο ως τέτοιο. Ο ιδιοκτήτης μάλιστα φθάνει στα όρια νευρικής κρίσης, όταν μαθαίνει από τον μηχανικό και τη συμβολαιογράφο τη διαδικασία που απαιτείται, για να νομιμοποιήσει το εν λόγω δώμα, των 20 περίπου τετραγωνικών. Για να συνταχθεί έγκυρο συμβόλαιο αγοράς του δώματος, πρέπει πρώτα να γίνει τροποποίηση της συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας του κτηρίου, που θα πρέπει να υπογράψουν όλοι οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, αν υπάρχουν στη ζωή, αν ζουν στον Βόλο, αν έχουν φορολογική ενημερότητα, και κυρίως εφόσον δέχονται να υπογράψουν.
Στη συνέχεια, η συμβολαιογραφική αυτή πράξη πρέπει να μεταγραφεί στο Κτηματολόγιο. Πράγματα σχεδόν αδύνατο να γίνουν, καθώς πρέπει να νομιμοποιηθεί και το τμήμα του δώματος, που είναι αυθαίρετο… Το πρόβλημα δεν είναι μόνον του συγκεκριμένου Βολιώτη ιδιοκτήτη, καθώς το αντιμετωπίζουν σήμερα 50.000 άνθρωποι περίπου σε όλη τη χώρα, ενώ στον Βόλο υπολογίζονται σε 1.000 τουλάχιστον, καθώς είναι και ιδιοκτήτες ακινήτων, που έχουν μικροδιαφορές στα τετραγωνικά μέτρα των ιδιοκτησιών τους. Αποτέλεσμα είναι να έχουν μπλοκάρει χιλιάδες αγοραπωλησίες, αλλά και γονικές παροχές και τα ακίνητα αυτά να είναι «εκτός συναλλαγής». Η ιδιοκτησία θεωρείται απαρχαιωμένη, καθώς δεν μπορεί να ανταποκριθεί στις σημερινές οικονομικές και κοινωνικές συνθήκες. Δεν μπορεί να εκδοθεί βεβαίωση μηχανικού για τη μεταβίβαση ακινήτου, αν προηγουμένως δεν έχει τακτοποιηθεί αυτό το πρόβλημα.
Τι ορίζει ο νόμος
Δικαίωμα μονομερούς τροποποίησης οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής (καθ’ ύψος ή κατ’ έκταση) και την κατάληψη κοινόχρηστου ή κοινόκτητου χώρου: «Στο πρόβλημα της ύπαρξης μικροδιαφορών στο εμβαδό των μεταβιβαζόμενων οριζοντίων ιδιοκτησιών σε σχέση με όμορα διαμερίσματα, καθώς και στο πρόβλημα της κατάληψης κοινόχρηστου ή κοινόκτητου χώρου της οικοδομής, στην οποία βρίσκεται η ίδια οριζόντια ιδιοκτησία, έδωσε λύση το δικαίωμα της μονομερούς τροποποίησης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών», σημειώνει η συμβολαιογράφος Βόλου κ. Ελένη Πολυχρονάκη. «Ειδικότερα, με την παρ. 5 του άρθρου 98 του Ν. 4495/2017 όπως τροποποιήθηκε με τον Ν. 4759/2020, δίνεται, πλέον, το δικαίωμα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών σε όλη τη χώρα, τα διαμερίσματα των οποίων είχαν διαφορές σε σχέση με τα εγκεκριμένα σχέδια της αδείας που είχαν κατατεθεί στην πολεοδομία, με κατάληψη κοινοχρήστων χώρων των πολυκατοικιών ή με κατάληψη γειτονικής ιδιοκτησίας, να προβαίνουν μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Έτσι με την πρόσφατη αυτή διάταξη, οι ιδιοκτήτες μπορούν πλέον να ενσωματώσουν τον, υπαγόμενο στις διατάξεις αυτές, χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία τους ή να τον εξαιρέσουν από αυτήν (ιδιοκτησία τους) στις περιπτώσεις κατά τις οποίες η πολεοδομική υπέρβαση – αυθαιρεσία είχε γίνει σε βάρος της οριζόντιας ιδιοκτησίας και υπέρ του κοινοχρήστου χώρου ή του γειτονικού διαμερίσματος της ίδιας οικοδομής.
Πριν τη θέσπιση αυτής της ευεργετικής διάταξης, για να συμβούν όλα τα παραπάνω, ήταν, κατά νόμο, απαραίτητο να καταρτιστεί συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, στην οποία έπρεπε να συμβληθούν, αφού βεβαίως πρώτα συμφωνήσουν, και όλοι οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες της οικοδομής. Είναι αυτονόητο ότι το εν λόγω ενδεχόμενο, τουλάχιστον μέχρι τη θέσπιση της διάταξης, ήταν εντελώς αδύνατο αν όχι απίθανο στη συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων, κυρίως λόγω της αδυναμίας συνεννόησης μεταξύ των συνιδιοκτητών της ίδιας οικοδομής. Με τη νέα διάταξη το πρόβλημα λύνεται χωρίς, όπως προαναφέρθηκε, τη σύμφωνη γνώμη των υπολοίπων συνιδιοκτητών. Ωστόσο πρέπει να διευκρινιστεί, αλλά και να τονιστεί ότι η εφαρμογή και η χρήση αυτής της ευεργετικής διάταξης γίνεται στις εξής περιπτώσεις:
Α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής,
Β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής.
Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή της ευεργετικής αυτής διάταξης, σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά οι παραπάνω προϋποθέσεις, είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση», καταλήγει η κ. Πολυχρονάκη.