«Βούλιαξε» η οικοδομή στο Βόλο

Κατακόρυφη πτώση την τελευταία εξαετία παρουσιάζει η οικοδομική δραστηριότητα στο πολεοδομικό συγκρότημα Βόλου, σύμφωνα με τη Διεύθυνση Πολεοδομίας του Δήμου και τα στοιχεία του Συλλόγου Κατασκευαστών. Ειδικά το 2012, η εικόνα χαρακτηρίζεται δραματική, καθώς έχουν στην κυριολεξία «βουλιάξει» τόσο η έκδοση οικοδομικών αδειών, όσο και η ολική επιφάνεια και ο όγκος των αναγερθεισών οικοδομών. Παράλληλα, την τελευταία εξαετία παρουσιάζεται μεγάλη συρρίκνωση τόσο στα απαιτούμενα ημερομίσθια, όσο και στις θέσεις εργασίας στο χώρο της οικοδομής. «Σήμερα στο Βόλο, όπως και στην υπόλοιπη Ελλάδα, ουσιαστικά δεν λειτουργεί αγορά ακινήτων. Πολυκατοικίες και εξοχικές κατοικίες δεν ανεγείρονται. Το απόθεμα καινούργιων διαμερισμάτων έχει μειωθεί. Τα περισσότερα νεόδμητα ενοικιάστηκαν και δεν προσφέρονται πλέον για πώληση (αφού άλλωστε δεν ζητούνται). Οι τιμές των καινούργιων διαμερισμάτων υποχώρησαν περίπου κατά 30% και κυμαίνονται κατά μέσο όρο στα 1.400 € έως 1.600 € το μ²» τονίζει χαρακτηριστικά ο κ. Τριαντάφυλλος Παπαγεωργίου, πρόεδρος του Συλλόγου Αρχιτεκτόνων Μαγνησίας και γενικός γραμματέας του Συλλόγου Κατασκευαστών Μαγνησίας.

Όπως προαναφέρθηκε, το 2012 ήταν η χειρότερη χρονιά στη διάρκεια της τελευταίας εξαετίας στην οικοδομική δραστηριότητα τόσο στο Βόλο, όσο και στις υπόλοιπες δημοτικές ενότητες. Αν και τον Ιανουάριο του 2012 η χρονιά ξεκίνησε κάπως αισιόδοξα, καθώς εκδόθηκαν για το Βόλο 23 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 59.954 τ.μ. επιφάνειας και όγκο 59.995m3, από τον επόμενο μήνα ξεκίνησε μια φθίνουσα πορεία. Συγκεκριμένα, το Φεβρουάριο οι εκδοθείσες οικοδομικές άδειες σύμφωνα με τα στοιχεία της Διεύθυνσης Πολεοδομίας του Δήμου Βόλου, ήταν 6 με 4.882 τ.μ. ολική επιφάνεια και όγκο 4.882 m3, το Φεβρουάριο 6 άδειες, 4.882 τ.μ. ολική επιφάνεια και όγκο 4.882 m3, το Μάρτιο 9 άδειες, 20.031 τ.μ. ολική επιφάνεια και όγκο 20.031 m3, τον Απρίλιο 8 άδειες, 4.772 τ.μ. ολική επιφάνεια και όγκο 4.772 m3, το Μάιο 11 άδειες, 4.694 τ.μ. ολική επιφάνεια και όγκο 4.694 m3, τον Ιούνιο 16 άδειες, 6.702 τ.μ. ολική επιφάνεια και αντίστοιχο όγκο, τον Ιούλιο 21 άδειες, 1.450 τ.μ. ολική επιφάνεια και όγκο 4.802 m3, τον Αύγουστο 5 άδειες, ολική επιφάνεια 534 τ.μ. και όγκο 2.561 m3, το Σεπτέμβριο 7 άδειες, 1.371 τ.μ. ολική επιφάνεια και όγκο 4.878 m3 και τον Οκτώβριο 6 άδειες, 375 τ.μ. ολική επιφάνεια και όγκο 2.514 m3. Συνολικά το πρώτο δεκάμηνο του 2012 εκδόθηκαν 112 οικοδομικές άδειες με ολική επιφάνεια 104.765 τ.μ. και όγκο 115.791 m3.

Αντίστοιχα για το πρώτο δεκάμηνο του 2012 στις λοιπές δημοτικές ενότητες, πλην της Νέας Ιωνίας, από τη Διεύθυνση Πολεοδομίας του Δήμου Βόλου εκδόθηκαν συνολικά 229 οικοδομικές άδειες, με 36.199 τ.μ. ολική επιφάνεια και όγκο 222.696 μ3.

Να αναφερθεί ότι από το Νοέμβριο του 2012 λειτουργεί ενιαίο σύστημα χορήγησης αδειών για Βόλο, Νέα Ιωνία και τις υπόλοιπες δημοτικές ενότητες, με αποτέλεσμα τα στατιστικά στοιχεία της Διεύθυνσης Πολεοδομίας να είναι συνολικά.

Για το δίμηνο Νοέμβριος – Δεκέμβριος 2012 εκδόθηκαν συνολικά 51 οικοδομικές άδειες με 23.321 τ.μ. ολική επιφάνεια και όγκο 420.711 m3.

Από τα στοιχεία της τελευταίας πενταετίας, πάντως, προκύπτει συνεχής μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας στο Δήμο Βόλου, η οποία συμβαδίζει με τη γενικότερη μείωση που παρουσιάζεται πανελλαδικά, όπως αποτυπώνεται στα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής. Συγκεκριμένα, ο αριθμός έκδοσης οικοδομικών αδειών στο σύνολο της περιοχής Βόλου «κατρακύλησε» από 1.411 το 2007, σε 1.102 το 2008, 977 το 2009, 905 το 2010 και 650 το 2011, για να φτάσουμε στο αρνητικό ρεκόρ των 392 το 2012.

Οικοδομική κρίση από το 2006 σύμφωνα με τους κατασκευαστές 

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Συλλόγου Κατασκευαστών Μαγνησίας, η οικοδομική κρίση στη Μαγνησία αλλά και την Ελλάδα γενικότερα εμφανίστηκε το 2006 με την επιβολή ΦΠΑ στην πώληση διαμερισμάτων, εν μέσω υπερβολικών ανοικοδομήσεων και επιδεινώθηκε από το 2009 με την οικονομική κρίση.

Στον ευρύτερο Δήμο Βόλου την περασμένη δωδεκαετία κατασκευάζονταν κάθε χρόνο κατά μέσο όρο 150.000 μ² οικοδομής. Η καλύτερη χρονιά ήταν το 2005 με 334.000 μ² και η χειρότερη το 2012 με 40.000 μ² περίπου. Δηλαδή το 2012 είχαμε μείωση 78%, ως προς το μέσο όρο της περασμένης δωδεκαετίας και 88% ως προς το 2005.

Με παρόμοιους ρυθμούς καθοδικά κινήθηκαν και όλα τα οικονομοτεχνικά μεγέθη που εξαρτώνται από την οικοδομή.

Ειδικότερα, σχετικά με το μέσο όρο της δωδεκαετίας, χάνονται ετησίως περίπου 244.000 ημερομίσθια οικοδόμων. Αυτά αντιστοιχούν σε πλήρη ανεργία 1.540 οικοδόμων και σε πλήρη ανεργία 5.000 επαγγελματιών περί την οικοδομή (βιοτεχνία, μεταφορές, εμπόριο, υπηρεσίες).

Χάνονται επίσης άμεσες επενδύσεις (τζίρος) 125εκ. ευρώ ετησίως, ασφαλιστικές εισφορές προς το ΙΚΑ 17 εκ. ευρώ (μόνο από εισφορές για εργατοτεχνίτες οικοδόμους), και το κράτος έχει απώλεια φόρων της τάξεως των 44 εκ. ευρώ ετησίως.

Τα παραπάνω μεγέθη διπλασιάζονται αν τα συγκρίνουμε με τα μεγέθη του 2005.

Χαρακτηριστικά το 2001 το εμβαδόν των ανεγερθεισών οικοδομών στο πολεοδομικό συγκρότημα Βόλου ήταν 175.000 τ.μ., το 2002 207.000 τ.μ., το 2003 215.000 τ.μ., το 2004 216.000 τ.μ., το 2005 334.000 τ.μ., το 2006 186.000 τ.μ., το 2007 148.000 τ.μ., το 2008 102.000 τ.μ., το 2009 78.000 τ.μ., το 2010 63.000 τ.μ., το 2011 46.000 τ.μ. και το 2012 περίπου 40.000 τ.μ., με μέσο όρο τα 151.000 τ.μ. Αντίστοιχα τα απαιτούμενα ημερομίσθια ήταν 43.750, 517.500, 537.500, 540.000, 835.000, 465.000, 370.000, 255.000, 195.000, 158.000, 115.000 και 100.000 με μέσο όρο δωδεκαετίας τα 344.000 ημερομίσθια, οι θέσεις εργασίας ήταν 2.460, 2.870, 2.980, 3.000, 4.630, 2.580, 2.050, 1.410, 1.050, 880, 640, 550 με μέσο όρο 2.090, τα επενδυμένα ποσά (σε τιμές 2008) ήταν 195 εκ. ευρώ, 228 εκ. ευρώ, 237 εκ. ευρώ, 238 εκ. ευρώ, 367 εκ. ευρώ, 205 εκ. ευρώ, 163 εκ. ευρώ, 113 εκ. ευρώ, 86 εκ. ευρώ, 70 εκ. ευρώ, 50 εκ. ευρώ και 43 εκ. ευρώ, με μέσο όρο 166 εκ. ευρώ, η εργατική δαπάνη (ημερομίσθια και ασφάλιστρα σε τιμές 2008) ήταν 53 εκ. ευρώ, 62 εκ. ευρώ, 64 εκ. ευρώ, 65 εκ. ευρώ, 100 εκ. ευρώ, 56 εκ. ευρώ, 45 εκ. ευρώ, 31 εκ. ευρώ, 23 εκ. ευρώ, 19 εκ. ευρώ, 14 εκ. ευρώ και 12 εκ. ευρώ, με μέσο όρο 45 εκ. ευρώ, οι καταβαλλόμενοι φόροι (ΦΜΑ, ΦΠΑ, τέλη, κ.λπ.) ήταν 70 εκ. ευρώ, 83 εκ. ευρώ, 86 εκ. ευρώ, 87 εκ. ευρώ, 133 εκ. ευρώ, 75 εκ. ευρώ, 60 εκ. ευρώ, 41 εκ. ευρώ, 31 εκ. ευρώ, 27 εκ. ευρώ, 20 εκ. ευρώ, 17 εκ. ευρώ, με μέσο όρο 61 εκ. ευρώ.

Το ποσοστό στο μέσο όρο της δωδεκαετίας (2001-2012) είναι αντίστοιχα 116%, 137%, 142%, 143%, 221%, 123%, 98%, 68%, 52%, 42%, 30%, 22%.

Με βάση τα προαναφερόμενα στοιχεία ο κ. Τριαντάφυλλος Παπαγεωργίου, πρόεδρος του Συλλόγου Αρχιτεκτόνων Μαγνησίας και γενικός γραμματέας του Συλλόγου Κατασκευαστών Μαγνησίας, τόνισε μεταξύ άλλων:

«Σήμερα στο Βόλο, όπως και στην υπόλοιπη Ελλάδα, ουσιαστικά δεν λειτουργεί αγορά ακινήτων.

Πολυκατοικίες και εξοχικές κατοικίες δεν ανεγείρονται. Το απόθεμα καινούργιων διαμερισμάτων έχει μειωθεί. Τα περισσότερα νεόδμητα ενοικιάστηκαν και δεν προσφέρονται πλέον για πώληση (αφού άλλωστε δεν ζητούνται). Οι τιμές των καινούργιων διαμερισμάτων υποχώρησαν περίπου κατά 30% και κυμαίνονται κατά μέσο όρο στα 1.400 € έως 1.600 € το μ².

Οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων (προ του 1990) είναι μικρότερες κατά 40% έως 60% των τιμών των καινούργιων.

Οι τιμές των οικοπέδων έχουν υποστεί μεγαλύτερη μείωση (της τάξεως του 50%) με τη ζήτησή τους σε ακόμη χαμηλότερα επίπεδα. Αντιπαροχή πλέον δεν υπάρχει. Γίνονται σποραδικές ανταλλαγές καινούργιων διαμερισμάτων με αξιόλογα οικόπεδα.

Δεν αναμένεται σημαντική διαφοροποίηση των τιμών της αγοράς ακινήτων κατά το τρέχον έτος.

Παρά τις παραπάνω μειώσεις τιμών η επένδυση σε ακίνητο παραμένει ενδιαφέρουσα, ασφαλής, και με καλή προοπτική μεσοπρόθεσμα, σε συνδυασμό με το ότι άλλης μορφής επενδύσεις (π.χ. μετοχές, ομόλογα, αποταμιευτικά ασφαλιστήρια κ.λπ.) υπέστησαν μέχρι και ολοκληρωτική καταστροφή.

Εκτιμάται ότι θα υπάρξουν αυξητικές τάσεις στα ενοίκια των διαμερισμάτων μεσοπρόθεσμα, διότι μεγάλο μέρος των παλαιών διαμερισμάτων δεν καλύπτει τους Νέους Αντισεισμικούς Κανονισμούς, δεν έχει σύγχρονες μονώσεις και εγκαταστάσεις και δεν συντηρείται επαρκώς, ιδίως ως προς τα κοινόχρηστα, και έτσι δεν είναι ικανοποιητικά για τους ενοίκους τους και διότι δεν υπάρχουν νέες ανεγέρσεις.

Η πορεία της οικοδομής στο μέλλον θα εξαρτηθεί σε σημαντικό βαθμό, από την αντιμετώπιση της οικονομικής κρίσης, αλλά σε σημαντικότερο βαθμό από το σταμάτημα της φορολογικής πειρατείας που γίνεται στην οικοδομή.

Η οικοδομική δραστηριότητα, είτε υπό μορφή αστικής ανάπτυξης, είτε υπό μορφή εξοχικής κατοικίας τουριστικής ή ξενοδοχειακής, είναι η ατμομηχανή της οικονομίας. Μια ατμομηχανή που μπορούμε να την κινήσουμε μόνοι μας, χωρίς εξωτερικό δανεισμό, χωρίς εισαγωγές, αρκεί οι ιθύνοντες να καταλάβουν ότι «δεν ωφελεί να κόβεις το χέρι σου για να το κάνεις κουτάλι, όταν δεν έχεις κουτάλι».